Thị trường bất động sản 2026: Giá neo cao, thanh khoản giảm, xu hướng tăng chọn lọc
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với nhiều thách thức khi lãi suất tăng và thanh khoản giảm mạnh. Tuy nhiên, một thực tế đáng chú ý là giá bất động sản vẫn được neo ở ngưỡng cao và chưa có dấu hiệu giảm giá rõ rệt. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, cùng với việc nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng. Tốc độ tăng giá đã chậm lại do sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.
Phân hóa thị trường và xu hướng tăng chọn lọc
Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt, với giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại. Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.
Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá. Ông Đính nhấn mạnh: "Chúng tôi cho rằng, năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn".
Nguyên nhân giá căn hộ khó giảm
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam, chỉ ra ba nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm:
- Độ trễ của thị trường: Bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, dấu hiệu dễ thấy nhất thường là thanh khoản giảm mạnh, trong khi giá chưa điều chỉnh ngay lập tức. Việc giảm giá thường chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án hoặc trong các trường hợp cần bán gấp.
- Nguồn cung hạn chế: Nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.
- Áp lực tài chính thấp: Phần lớn người nắm giữ bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay vốn ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi hơn thay vì bán ra với mức giá thấp.
Có nên mua nhà lúc này?
Theo các chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà được khuyến nghị tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án. Nếu đủ tài chính và tìm được sản phẩm phù hợp, người mua nên xuống tiền lúc này. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng, họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng cho rằng thị trường vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, và khả năng thương lượng về giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động. Tuy vậy, theo ông, yếu tố then chốt là ưu tiên những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.
Lời khuyên tài chính và tâm lý người mua
Đối với người mua cần dùng đòn bẩy tài chính, ông Huy khuyên nên thiết kế cấu trúc vay an toàn. Người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính, bất động sản độc lập, lại cho rằng việc có nên mua hay không phụ thuộc rất lớn vào việc người mua thuộc nhóm “ở thực” hay “đầu tư”, và quan trọng hơn là đã hay chưa giải được bài toán tài chính cá nhân. Thực tế cho thấy, nếu nhìn lại giá nhà 5–10 năm trước, phần lớn các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực đều tăng gấp đôi, bất chấp các chu kỳ thăng trầm của thị trường và lãi suất.
Khi đã an cư, biến động giá hay lãi suất trong vài tháng hay một năm không còn là áp lực quá lớn. Chính tâm lý này vô tình biến người mua ở thành nhà đầu tư dài hạn, và phần thưởng họ nhận được thường đến sau 5–10 năm. Ông Kiên khẳng định: "Nếu bạn mua đúng để ở, không phải đầu cơ, dự án đã có cư dân về ở đông và bài toán tài chính đã ổn, thì không có lý do gì phải chờ".
Theo chuyên gia này, thời điểm hợp lý để mua nhà nằm ở lúc người mua đã sẵn sàng về tài chính và chọn đúng sản phẩm ở thực. Năm 2026 được dự báo là năm thị trường bất động sản vận hành theo hướng thận trọng, chọn lọc và bền vững hơn, tạo điều kiện cho người mua ra quyết định trong trạng thái bình tĩnh và lý trí.
