Thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn chọn lọc, áp lực lãi suất cao đè nặng người mua
Theo dữ liệu nghiên cứu từ VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chọn lọc khắt khe, nơi việc "lướt sóng" để kiếm lợi nhuận nhanh không còn dễ dàng. Thanh khoản trên thị trường có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng", khi dòng tiền hiện nay ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì tìm kiếm lợi nhuận tức thì.
Áp lực từ lãi suất cho vay tăng mạnh
Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo ra áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, nhiều khách hàng đã tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ khoảng 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để "lướt sóng".
Hành vi người mua thay đổi, giá cả vẫn ở mức cao
Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%. Tuy nhiên, khảo sát của MarketTimes cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư thương mại dưới 55 triệu đồng đã "biến mất" khỏi thị trường, thậm chí cả ở vùng ven.
Ví dụ, tại một số dự án khu vực tỉnh Hưng Yên giáp với Hà Nội, chủ đầu tư hiện rao bán giá sơ cấp đều trên 70 triệu đồng/m2. Ở khu vực huyện Hoài Đức cũ, giá bán cũng từ 80 triệu đồng/m2 sau 2 năm nhận nhà. Trong khi đó, đất thổ cư và đất nền vẫn duy trì ở mức giá tăng cao, chẳng hạn như đất ở xã Đức Thượng (Hoài Đức cũ) trong ngõ sâu được rao bán hơn 100 triệu đồng/m2, và tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức cũ) giá đất thổ cư trong ngõ cũng lên tới 110 triệu đồng/m2.
Khuyến nghị từ chuyên gia: Ưu tiên khả năng bàn giao và đàm phán lãi suất
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới và chi phí vốn tăng ở các dự án được gỡ vướng. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã chậm lại nhờ sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà nên tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính, Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng thị trường đang vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, với người bán linh hoạt hơn và khả năng thương lượng về giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động.
Đối với người mua cần sử dụng đòn bẩy tài chính, việc thiết kế cấu trúc vay an toàn là rất cần thiết. Người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.
TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Trung ương, khuyến nghị người tiêu dùng lúc này cần trở thành "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng – họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm, vì việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.
