Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM 2025: Thanh Khoản Cải Thiện, Nguồn Cung Vẫn Hạn Chế
Năm 2025, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP ấn tượng 8%, cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 38,4 tỷ USD. Những con số này đã góp phần củng cố đáng kể niềm tin của cả người mua lẫn các nhà phát triển dự án bất động sản. Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản, nguồn cung nhà ở mới vẫn duy trì ở mức hạn chế. Nguyên nhân chính đến từ việc nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chỉ tập trung triển khai các giai đoạn tiếp theo.
Thực Trạng Nguồn Cung Và Giá Cả
Theo Báo cáo Thị trường Savills quý IV/2025, thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% – đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.
Tuy nhiên, giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng. Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Cụ thể, phân khúc trên 110 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn lại 12%. Điều này cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.”
Xu Hướng Dịch Chuyển Ra Vùng Ven
Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương (cũ). Những khu vực này sở hữu nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả, đồng thời hưởng lợi từ sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng. Xu hướng này đang thúc đẩy mạnh mẽ việc mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.
Quỹ đạo ngắn hạn của thị trường tiếp tục phụ thuộc vào mức độ cải thiện của công tác phê duyệt và phát triển quỹ đất. Điều này góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động. Điều này phản ánh thực tế rằng quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thật sự cải thiện.
Triển Vọng Dài Hạn Và Các Dự Án Mới
Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh dự tính sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án. Trong đó, khu Đông được dự báo sẽ chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung.
Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm. Điều này không chỉ giúp giải quyết bài toán nguồn cung mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.
