Chung cư cũ Hà Nội: Rủi ro an toàn và thách thức cải tạo sau hơn 20 năm
Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, các khu chung cư cũ tại thủ đô không chỉ là dấu tích lịch sử của một giai đoạn phát triển, mà đang dần biến thành nguồn rủi ro đáng kể đối với an toàn sống và vận hành đô thị. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc phần lớn các công trình này được xây dựng trong khoảng thời gian từ những năm 1960 đến 1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, vật liệu xuống cấp theo thời gian và hầu như không được bảo trì đầy đủ.
Tình trạng xuống cấp nghiêm trọng và ảnh hưởng đến chất lượng sống
Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuất hiện các dấu hiệu nguy hiểm, đe dọa trực tiếp đến tính mạng của cư dân. Ngoài ra, các khu chung cư cũ còn làm suy giảm đáng kể chất lượng sống đô thị, với không gian công cộng bị lấn chiếm, thiếu hụt cây xanh, chỗ đỗ xe, và hạ tầng xã hội quá tải. Dù thành phố đã có kế hoạch cải tạo và xây dựng lại từ năm 2005, nhưng sau hơn 20 năm, mới chỉ khoảng 1,2% số chung cư được hoàn thành, trong khi nhiều nhà tập thể cũ tiếp tục xuống cấp nghiêm trọng.
Theo thống kê, Hà Nội hiện có hơn 2.160 chung cư cũ và khoảng 1.700 nhà thuộc hơn 100 khu dân cư, cùng với khoảng 500 nhà đơn lẻ. Các công trình này chủ yếu được xây dựng từ lâu, và trải qua nhiều thập kỷ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp, xuất hiện tình trạng hư hỏng nặng nề. Ông Tiến lý giải rằng, nhiều công trình đã bị người dân tự ý cơi nới, làm biến dạng kết cấu, gây khó khăn lớn trong công tác kiểm định, đánh giá chất lượng, cũng như lập quy hoạch và dự án.
Vướng mắc về cơ chế, chính sách và hiệu quả đầu tư
Bên cạnh đó, các vấn đề về cơ chế và chính sách cũng là một trở ngại lớn. Từ năm 2025, có các quy định phân cấp, và từ năm 2020, các luật liên quan đến quy hoạch, nhà ở, tái định cư đã có hiệu lực và được điều chỉnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc triển khai tại địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Công tác lập quy hoạch tái thiết chung cư cũ là nhiệm vụ phức tạp, đòi hỏi sự đồng bộ về không gian, hạ tầng và các vấn đề xã hội, đặc biệt là bài toán dân số. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn tham gia còn thiếu kinh nghiệm, dẫn đến thời gian lập quy hoạch kéo dài.
Ông Nguyễn Quyết Tiến nhấn mạnh rằng, một nguyên nhân mang tính mấu chốt là việc cải tạo chung cư cũ chưa đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Các khu chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, nơi bị khống chế nghiêm ngặt về quy mô dân số theo quy hoạch chung. Điều này tạo ra mâu thuẫn giữa thực tế mật độ dân số cao và mục tiêu giảm dân số khu vực nội đô. "Việc khống chế không tăng dân số khiến nhà đầu tư không thể gia tăng diện tích khai thác, trong khi chi phí đầu tư lớn, dẫn đến hiệu quả tài chính không bảo đảm, nên chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia", ông Tiến cho biết.
Ngoài ra, trong quá trình lập dự án, kỳ vọng của người dân về hệ số đền bù thường cao hơn quy định hiện hành, làm tăng chi phí và gây khó khăn cho bài toán cân đối tài chính. Cùng với đó, nhiều khu chung cư cũ không có quỹ đất dự phòng để triển khai theo hình thức cuốn chiếu, càng làm gia tăng độ phức tạp của dự án.
Kiến nghị giải pháp từ các chuyên gia
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu, đồng quan điểm rằng vướng mắc hiện nay là cơ chế, chính sách hiện hành chưa thực sự rõ ràng, chưa tạo lập được khung pháp lý đủ mạnh để bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều này thể hiện ở việc các quy định, điều kiện triển khai chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời cũng chưa đáp ứng được kỳ vọng và sự đồng thuận của người dân, dẫn tới quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc.
Ông Hiệp kiến nghị rằng, để gỡ được các vướng mắc, các cơ quan quản lý, đặc biệt là UBND thành phố và Sở Quy hoạch - Kiến trúc, cần xem xét việc phê duyệt quy hoạch theo hướng phù hợp hơn, tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể triển khai dự án trên cơ sở vẫn bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên. "Nếu giải quyết được đồng bộ 3 yếu tố gồm cơ chế chính sách, sự đồng thuận của người dân và điều kiện tham gia của doanh nghiệp, công tác cải tạo chung cư cũ sẽ có cơ hội được thúc đẩy", ông Hiệp nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông Hiệp cho rằng các sở, ban, ngành cũng như chính quyền cấp phường khi được giao quyền cần có lộ trình rõ ràng; mỗi nhiệm vụ đều phải gắn với tiến độ cụ thể và chắc chắn. Trong bối cảnh quy hoạch vẫn bị ràng buộc bởi hạn chế về mật độ dân số, Bộ Xây dựng đang dự thảo một nghị định theo hướng cởi mở hơn, trong đó có thể áp dụng hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) đối với các khu chung cư không thể tăng mật độ dân số.
Ông Hiệp đề xuất: "Chúng tôi kiến nghị thành phố cần chuẩn bị quỹ đất để bù đắp cho nhà đầu tư, trong những trường hợp không thể tăng dân số. Đây là giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ 'điểm nghẽn' ở các khu chung cư cũ hiện nay. Ngoài ra, cơ chế cho phép gộp vào các dự án khác cũng là hướng cần được nghiên cứu và triển khai hiệu quả hơn".
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra rằng vướng mắc lớn hiện nay là việc thống nhất về mức đền bù với người dân. Vì vậy, ông kiến nghị trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không thống nhất, lựa chọn được nhà đầu tư, Nhà nước sẽ trực tiếp đứng ra tổ chức thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua các công ty dịch vụ công ích, hoặc mời gọi nhà đầu tư tư nhân tham gia các dự án này.
Cải tạo chung cư cũ vì thế không chỉ là câu chuyện xử lý công trình xuống cấp, mà còn là bài toán hài hòa lợi ích giữa cư dân an toàn, ổn định, và nhà đầu tư có hiệu quả. Nếu chính sách đi vào thực thi đúng nhịp, việc cải tạo các dự án chung cư cũ sẽ không còn bị mắc kẹt trong bài toán kiểm định và chờ đợi nhà đầu tư.
