Chuyên gia Cushman & Wakefield: Quy hoạch đô thị cần hướng tới hệ sinh thái sống toàn diện
Trong cuộc trao đổi với phóng viên, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, đã chia sẻ những phân tích sâu sắc về thị trường bất động sản và quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Bà cho rằng, nếu tính từ Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản nước ta mới chỉ trải qua hơn ba thập kỷ phát triển. Từ giai đoạn hình thành nền tảng ban đầu, trải qua các biến động và tái thiết lập, hiện nay thị trường đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn mới.
Chu kỳ mới với yêu cầu khắt khe hơn
Theo bà Ngọc, trong chu kỳ mới này, các yếu tố như hạ tầng, thể chế và quy hoạch sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đến giá trị dài hạn của bất động sản. Điều này đặt ra những yêu cầu mới và cấp thiết cho công tác quy hoạch đô thị tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Câu chuyện phát triển trong tương lai không đơn thuần là xây thêm nhiều dự án nhà ở mới, mà cốt lõi là phải hình thành được những cực tăng trưởng mới – những khu đô thị đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự muốn chuyển đến sinh sống, làm việc, học tập và gắn bó lâu dài.
Ở quy mô hàng trăm héc-ta, một đô thị không còn là phép cộng đơn giản của các dự án riêng lẻ. Nó phải là một cấu trúc sống hoàn chỉnh, nơi mà nhà ở, việc làm, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích và bản sắc văn hóa phải được thiết kế một cách đồng bộ ngay từ đầu. Thực tế đã chứng minh, những mô hình đô thị thành công hiếm khi chỉ được xây dựng dựa trên yếu tố nhà ở đơn thuần.
Những bài học từ các mô hình thành công
Bà Ngọc đã phân tích ba ví dụ điển hình: khu Tùng Giang tại vùng ven Thượng Hải, Phú Mỹ Hưng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Ecopark tại Hưng Yên. Những mô hình này cho thấy, sự tăng trưởng về giá trị không phải là điểm khởi đầu, mà là kết quả tất yếu của một logic quy hoạch đô thị đúng đắn.
- Tùng Giang minh chứng rằng hạ tầng kết nối chỉ thực sự bền vững khi đi kèm với việc tạo ra việc làm, phát triển các cụm đại học, xây dựng hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và cung cấp đầy đủ dịch vụ công cộng.
- Phú Mỹ Hưng thể hiện sức mạnh của một bản quy hoạch có tính kỷ luật cao và khả năng xây dựng niềm tin vững chắc từ thị trường.
- Ecopark lại nhấn mạnh giá trị của chất lượng sống, bản sắc riêng biệt và những trải nghiệm sinh hoạt hàng ngày.
Điểm chung của cả ba là giá trị được nâng cao dần theo thời gian, nhưng nguyên nhân sâu xa lại nằm ở cách thức tổ chức và quy hoạch đô thị ngay từ những bước đầu tiên.
Năm nguyên tắc vàng cho quy hoạch tương lai
Để định hướng cho tương lai của hai đô thị lớn nhất cả nước, bà Ngọc đề xuất năm nguyên tắc cốt lõi:
- Tầm nhìn chiến lược: Mỗi khu vực phát triển mới cần được xác định rõ ràng vai trò và vị trí trong cấu trúc tổng thể của đô thị.
- Kết nối hiệu quả: Hạ tầng giao thông phải được coi là điều kiện tiên quyết, thúc đẩy sự dịch chuyển của dân cư và dòng vốn đầu tư.
- Cấu trúc cộng đồng cân bằng: Một khu đô thị chỉ tập trung vào một nhóm cư dân hoặc một loại sản phẩm bất động sản duy nhất sẽ khó có thể phát triển bền vững.
- Hệ sinh thái đời sống hàng ngày: Các yếu tố như trường học, bệnh viện, công viên, khu bán lẻ và không gian công cộng phải được quy hoạch như bộ khung thiết yếu, không phải là phần bổ sung sau này.
- Phân khu và phân kỳ phát triển có kỷ luật: Một khu đô thị lớn không thể thành công nếu chỉ chạy theo tốc độ mở bán mà thiếu đi một trình tự phát triển hợp lý và nhất quán.
Thách thức riêng của Hà Nội và TP.HCM
Bà Ngọc chỉ rõ, cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều đang phải đối mặt với áp lực gia tăng tại khu vực lõi trung tâm. Trong khi đó, nhiều khu vực mở rộng vẫn chưa thực sự trở thành một lựa chọn thay thế hoàn chỉnh và hấp dẫn. Nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng cung nhà ở mà không song hành với chiến lược phát triển việc làm, kết nối hạ tầng và xây dựng hệ sinh thái sống, thì các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ rất khó để phát triển thành những trung tâm thực thụ.
Đối với Hà Nội, thách thức không nằm ở việc thiếu quỹ đất, mà ở chỗ làm thế nào để biến những khu vực ngoài trung tâm trở thành những nơi đáng sống, chứ không chỉ đơn thuần là nơi để ở. Người dân sẽ không dịch chuyển chỉ vì giá nhà thấp hơn, mà họ tìm kiếm một trải nghiệm sống tốt hơn: môi trường trong lành hơn, mật độ xây dựng hợp lý hơn, dịch vụ giáo dục và y tế thuận tiện hơn, và cảm giác chất lượng cuộc sống được nâng cao mỗi ngày.
Bà Ngọc nhấn mạnh: “Định hướng quy hoạch tương lai của Hà Nội không nên chỉ dừng lại ở mục tiêu giãn dân. Thành phố cần tạo ra những cực đô thị mới có bản sắc rõ ràng và một hệ sinh thái sống đủ đầy. Các yếu tố như trường học, y tế, công viên, không gian công cộng, thương mại và tiện ích thường nhật phải là cấu phần lõi ngay từ đầu. Hà Nội, vì thế, không chỉ cần thêm khu đô thị mới. Hà Nội cần thêm những nơi người dân thật sự muốn sống.”
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, nếu Hà Nội là bài toán về chất lượng sống, thì thành phố này lại là bài toán về việc xây dựng niềm tin vào các trung tâm mới tại các cực tăng trưởng mới. Thành phố đang mở rộng mạnh mẽ ra bên ngoài khu lõi, với sự hình thành ngày càng rõ nét của các cụm phát triển mới, cùng vai trò dẫn dắt của các dự án hạ tầng trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành.
Tuy nhiên, bà Ngọc cảnh báo: “Mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ. Chỉ khi có thêm việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả, nơi đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng thật sự.”
Quy hoạch có kỷ luật, phân khu chức năng rõ ràng, hệ thống kết nối mạnh mẽ và một lộ trình phát triển nhất quán – đó là những điều kiện tiên quyết để các trung tâm mới có thể vận hành một cách hoàn chỉnh, có logic phát triển minh bạch và có khả năng giữ vững giá trị trong dài hạn. Khi thị trường nhìn thấy được sự chắc chắn và minh bạch đó, khu vực mới mới thực sự có cơ hội trở thành một trung tâm đúng nghĩa, thay vì chỉ là phần mở rộng đơn thuần của khu lõi hiện hữu.
Kết luận: Thành công thuộc về hệ sinh thái phát triển mạnh mẽ
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc kết luận: “Thành công trong quy hoạch đô thị cuối cùng sẽ thuộc về những nơi không chỉ đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở, mà còn tạo ra được một hệ sinh thái phát triển đủ mạnh để thu hút dân cư, thu hút doanh nghiệp, thu hút đầu tư và từ đó hình thành nên những giá trị bền vững theo thời gian.” Đây chính là thông điệp then chốt cho sự phát triển đô thị bền vững tại Việt Nam trong giai đoạn mới.
