Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá lần đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Theo báo cáo quý II của CBRE, giá bán căn hộ thứ cấp bình quân đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Mức tăng giá theo năm cũng chậm lại đáng kể, chỉ còn 13%, bằng một nửa so với đỉnh 26% trong giai đoạn 2024-2025.
Phân hóa rõ nét giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp
Trái ngược với thị trường thứ cấp, thị trường sơ cấp tiếp tục ghi nhận nguồn cung và mặt bằng giá bán đi lên. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp không xuất hiện dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Các sản phẩm có giá trên 120 triệu đồng/m2 chiếm hơn 1/3 tổng nguồn cung, tập trung tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Tuy nhiên, lượng hàng mới tăng mạnh chưa đồng nghĩa với sức mua cải thiện. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý chỉ đạt khoảng 68%, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% thường ghi nhận trong hai năm trước.
Nguyên nhân giá sơ cấp leo thang và sức cầu suy yếu
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, giải thích: "Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục leo thang do hàng loạt chi phí đầu vào như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá vật liệu xây dựng đều tăng đáng kể. Các khoản chi phí này được phản ánh trực tiếp vào giá mở bán của chủ đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở và đầu tư suy yếu khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, còn mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao." Bà nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh dưới tác động của lãi suất cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.
Dữ liệu từ Batdongsan thuộc PropertyGuru cho thấy giá rao bán căn hộ trên nền tảng này (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) hiện ở mức khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm liên tiếp trong ba tháng gần đây. Mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 5 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.
Áp lực lãi suất và dự báo ảm đạm đến cuối năm
Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo áp lực lãi vay tăng cao cùng nguồn cung lớn sẽ khiến thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm. Hiện lãi suất cho vay bất động sản đã lên mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ. Nhiều chủ đầu tư đã tung chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu tại một số dự án mới ở Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM nhằm giảm tác động lãi vay.
MBS Research đánh giá thanh khoản kém khả quan do nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất neo cao trong thời gian dài. Sức cầu yếu khiến các đợt mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Các doanh nghiệp như Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh tiếp tục chậm tiến độ mở bán do nhu cầu mua nhà bị tác động bởi lãi suất vay cao.
Trong quý II/2026, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp này chủ yếu được hỗ trợ bởi doanh thu từ các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint (Nam Long), Gem Sky World (Đất Xanh) và Gladia (Khang Điền). Lợi nhuận ròng đều giảm so với cùng kỳ. Riêng Vinhomes dự báo lợi nhuận tăng khoảng 11% nhờ đẩy mạnh bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
