Cục Thuế vừa ban hành hướng dẫn chi tiết về việc xử lý tiền thuế nộp thừa đối với cá nhân cho thuê nhà, bất động sản. Theo đó, người cho thuê có thể thực hiện thủ tục bù trừ, hoàn trả hoặc hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách theo quy định. Cơ quan thuế đưa ra hai ví dụ cụ thể để minh họa.
Ví dụ 1: Bà B cho thuê nhà làm mặt bằng kinh doanh
Tháng 6 năm 2025, bà B ký hợp đồng cho thuê nhà làm mặt bằng kinh doanh với thời hạn từ tháng 8.2025 đến hết tháng 7.2026, giá thuê 25 triệu đồng/tháng. Người thuê thanh toán toàn bộ tiền thuê một lần. Tháng 8.2025, bà B kê khai và nộp thuế với số tiền 30 triệu đồng.
Năm 2026, hợp đồng vẫn còn thời hạn trên 6 tháng, bà B có thể điều chỉnh doanh thu như sau: Kê khai điều chỉnh tờ khai mẫu 01/TTS (theo Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính) đã nộp năm 2025. Điều chỉnh doanh thu phát sinh năm 2025 (5 tháng từ tháng 8 đến tháng 12.2025) là 125 triệu đồng, số thuế phải nộp sau điều chỉnh là 12,5 triệu đồng. Doanh thu năm 2026 (7 tháng từ tháng 1 đến tháng 7.2026) là 175 triệu đồng, dưới ngưỡng 1 tỉ đồng nên bà B không chịu thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng cho phần doanh thu này. Bà B thực hiện thông báo doanh thu thực tế năm 2026 theo mẫu 01/BĐS (theo Thông tư 50/2026 ngày 13.5.2026 của Bộ Tài chính).
Sau khi tách doanh thu, bà B nộp thừa 17,5 triệu đồng (30 triệu - 12,5 triệu). Bà B có thể lập mẫu 01/ĐNXLNT (theo Thông tư 80/2021) kèm bản sao chứng từ nộp tiền để cơ quan thuế hoàn trả tiền thuế nộp thừa.
Ví dụ 2: Ông H cho thuê mặt bằng làm siêu thị
Tháng 5.2025, ông H ký hợp đồng cho thuê mặt bằng từ tháng 6.2025 đến hết tháng 12.2026, giá thuê 100 triệu đồng/tháng, thanh toán một lần. Tháng 7.2025, ông H kê khai và nộp thuế 190 triệu đồng.
Năm 2026, hợp đồng còn thời hạn trên 6 tháng, ông H điều chỉnh doanh thu: Kê khai điều chỉnh tờ khai mẫu 01/TTS năm 2025. Doanh thu năm 2025 (7 tháng từ tháng 6 đến tháng 12.2025) là 700 triệu đồng, số thuế phải nộp sau điều chỉnh là 70 triệu đồng. Doanh thu năm 2026 (12 tháng từ tháng 1 đến tháng 12.2026) là 1,2 tỉ đồng, trên ngưỡng 1 tỉ đồng nên ông H phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng: (1,2 tỉ - 1 tỉ) x 5% + 1,2 tỉ x 5% = 70 triệu đồng. Ông H kê khai theo mẫu 01/BĐS (theo Thông tư 50/2026).
Sau khi điều chỉnh, số thuế phải nộp thấp hơn số đã nộp, số thuế nộp thừa là 190 triệu - 70 triệu - 70 triệu = 50 triệu đồng.
Ba phương án xử lý số thuế nộp thừa
Theo Cục Thuế, người nộp thuế có thể chọn một trong ba phương án: Thứ nhất, bù trừ số tiền thuế nộp thừa với số tiền thuế còn nợ hoặc phát sinh kỳ sau. Thứ hai, đề nghị cơ quan thuế hoàn lại tiền thuế. Thứ ba, đề nghị hoàn kiêm bù trừ. Cá nhân nộp hồ sơ hoàn thuế trực tuyến đến cơ quan thuế nơi đã kê khai. Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và ra quyết định giải quyết theo quy định.
