Lợi nhuận căn hộ vượt trội so với nhà phố sau một thập kỷ biến động
Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản trong 10 năm qua đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh đan xen, tạo nên bức tranh phức tạp nhưng đầy hấp dẫn. Giai đoạn từ 2008 đến 2010 chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, tiếp theo là thời kỳ suy giảm kéo dài từ 2010 đến 2013. Đến khoảng thời gian 2020 - 2025, thị trường phải đối mặt với tác động kép từ đại dịch COVID-19 và quá trình thanh lọc nội bộ, dẫn đến nhiều biến động đáng kể.
Giá căn hộ tăng mạnh với tỷ suất lợi nhuận ấn tượng
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam, tiết lộ rằng giá căn hộ đã tăng hơn 300% trong thập kỷ vừa qua, với tỷ suất lợi nhuận trung bình đạt khoảng 19% mỗi năm. Năm 2014 đánh dấu bước ngoặt quan trọng khi chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở được mở rộng, góp phần thúc đẩy đáng kể nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.
Giai đoạn 2017 - 2019 được xem là đỉnh cao của tăng trưởng, khi nguồn cung mới mỗi năm vượt mốc 50.000 căn. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến 2023, thị trường phải đối mặt với hàng loạt thách thức như đại dịch toàn cầu và khủng hoảng trái phiếu, khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm nghiêm trọng. Đến năm 2025, thị trường dần phục hồi và giá căn hộ tiếp tục leo thang, lập đỉnh mới với mức trung bình vượt 6.000 USD/m2 chỉ trong quý II.
Sự chuyển dịch mạnh mẽ về tiêu chuẩn phát triển
Thị trường căn hộ không chỉ tăng về giá mà còn chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ trong tiêu chuẩn phát triển. Theo bà Ly, nếu trước đây các dự án như Phú Mỹ Hưng hay The Manor với giá khoảng 1.500 USD/m2 được coi là chuẩn mực, thì hiện nay các dự án như Empire City, Metropole hay The Global City đang trở thành tâm điểm mới với mức giá cao hơn gấp nhiều lần.
Ở phân khúc cao cấp hơn, các căn hộ Grand Marina Saigon đã ghi nhận mức giá dao động từ 15.000 đến 20.000 USD/m2, minh chứng cho sự xuất hiện của một chu kỳ mới với sự nổi lên rõ rệt của phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nhà liền thổ cũng tăng giá nhưng lợi nhuận thấp hơn
Đối với nhà liền thổ, giá cũng tăng hơn 300% trong 10 năm qua, nhưng tỷ suất lợi nhuận trung bình chỉ đạt khoảng 14% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với căn hộ. Giai đoạn 2017 - 2019 là thời điểm giao dịch sôi động nhất, trước khi chững lại do tác động của dịch bệnh, vướng mắc pháp lý và khủng hoảng trái phiếu.
Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên, một phần nhờ môi trường lãi suất thấp trong giai đoạn trước. Năm 2025, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng nguồn cung dồi dào đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, với khu đông tiếp tục là điểm sáng khi ghi nhận mức tăng giá nổi bật khoảng 30% tính theo USD/m2.
Thanh khoản phục hồi nhưng nguồn cung hạn chế
Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế. Số liệu từ Savills chỉ ra rằng giá căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, với mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung đến cao cấp.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao.” Ông cũng chỉ ra rằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang có sự mất cân đối đáng kể, tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm người mua.
Cụ thể, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 đang chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực vùng lõi Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%. Dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận phục hồi đáng kể, với khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công trong năm qua, đưa tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Xu hướng dịch chuyển và tầm nhìn dài hạn
Các chuyên gia tại Cushman & Wakefield cho biết nguồn cung nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh đang có xu hướng dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm truyền thống, trong bán kính khoảng 10 đến 30 km, hướng đến các khu đô thị sáng tạo và tích hợp đa chức năng. Trong xu hướng này, hạ tầng được xem là yếu tố then chốt, không chỉ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy quá trình giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh: “Cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh - nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ.” Bà cho rằng với dư địa quy hoạch lớn, Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp hiệu quả hơn, nhưng điều đó đòi hỏi tư duy dài hạn và kỷ luật trong triển khai.
Ở góc nhìn tương lai, ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và Châu Phi của Cushman & Wakefield, khẳng định Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất trong khu vực. Ông nhận định xu hướng ngày càng rõ ràng khi quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế được gắn kết chặt chẽ hơn, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bất động sản trong dài hạn.
