Lãi suất tăng cao, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều tin rao bán cắt lỗ
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng mạnh, thị trường bất động sản lập tức xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán, cắt lỗ căn hộ với những lời quảng cáo hấp dẫn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tình trạng bán tháo trên diện rộng vẫn chưa xảy ra, mà thay vào đó là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các nhóm nhà đầu tư.
Tin rao cắt lỗ tràn ngập trên mạng xã hội
Trên nhiều hội nhóm bất động sản, không khó để bắt gặp các dòng tin rao bán như “Chủ vỡ nợ, cắt lỗ 1 tỷ đồng cho căn hộ rộng 90m2” hay “Hàng ngộp giá rẻ hơn thị trường 800 triệu, không mua mất lượt”. Những thông tin này tạo ra tâm lý lo ngại về một làn sóng bán tháo, nhưng thực tế lại phức tạp hơn nhiều.
Phóng viên đã theo dõi một số tin rao và đến Khu đô thị Celadon City tại quận Tân Phú cũ, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại đây, môi giới dẫn đi qua các phân khu Ruby, Emerald và Atlanta, giới thiệu nhiều căn nhà được cho là giá ngộp, rẻ hơn thị trường từ 500 triệu đến 1,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, so với hợp đồng mua bán ban đầu, giá rao bán hiện tại hầu như đều cao gấp đôi.
Môi giới giải thích rằng, các phân khu ở Celadon City đã tăng giá mạnh so với thời điểm mở bán, nên giá cắt lỗ mà chủ nhà đưa ra là so với giá thị trường đang giao dịch. Một cò đất khác trong khu vực tiết lộ, hàng ngộp thật sự không nhiều như quảng cáo, phần lớn chỉ là giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc chiêu thức marketing để thu hút khách hàng.
Phân hóa thị trường và áp lực tài chính
Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khẳng định: “Trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo bất động sản trên diện rộng. Những biến động về địa chính trị hay áp lực lãi suất tăng có tạo ra tâm lý thận trọng, nhưng chưa đẩy thị trường vào trạng thái ‘xả hàng’ hàng loạt.”
Theo ông, điều đang diễn ra rõ nét hơn là sự phân hóa mạnh theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính. Cụ thể:
- Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, đặc biệt ở phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm pháp lý chưa hoàn thiện, đang chịu áp lực dòng tiền và có thể buộc phải bán ra để cơ cấu lại tài chính.
- Ngược lại, nhà đầu tư sở hữu tài sản tốt, pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp không chịu áp lực phải bán, thậm chí nhiều người vẫn giữ tài sản chờ chu kỳ mới.
Ông Bạch Dương nhấn mạnh: “Nếu gọi đúng bản chất, xu hướng hiện nay là tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ không phải là bán tháo. Thị trường đang tự ‘lọc’ lại những nhà đầu tư chưa vững về tài chính và giữ lại những dòng vốn có nền tảng bền vững hơn.”
Quan điểm từ chuyên gia quốc tế
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, phân tích rằng những biến động gần đây tạo ra tác động gián tiếp và phân hóa theo từng phân khúc bất động sản tại Việt Nam. Ông cho biết:
- Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh đầu tư khác.
- Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, giá bán sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào tiếp tục tăng, trong khi lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm chậm sức mua, giảm thanh khoản và tăng tồn kho.
- Tình trạng bán tháo ồ ạt khó xảy ra, thay vào đó là bức tranh đan xen: người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy và người sở hữu bất động sản phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ vững.
Ông David Jackson nhận định: “Quá trình thanh lọc thị trường, vốn đã diễn ra vài năm nay sẽ tiếp tục. Hiện nay, khi tình hình bất ổn còn tiếp diễn với nhiều biến số khó dự đoán, tâm lý thị trường sẽ nghiêng về phòng thủ nhiều hơn.”
Lời khuyên đầu tư trong bối cảnh hiện tại
Theo ông Bạch Dương, trong bối cảnh hiện tại, không có kênh đầu tư nào tốt cho tất cả mọi người trong mọi thời điểm. Việc lựa chọn kênh đầu tư phải dựa trên ba yếu tố cốt lõi: khẩu vị rủi ro, mục tiêu tài chính và chiến lược nắm giữ của mỗi người.
Nhìn vào quá trình dài từ năm 2015 đến 2025, ông chỉ ra rằng mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng:
- Vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang, đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư.
- Bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn. Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán.
Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài. Do đó, đầu tư cần được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên đặc điểm cá nhân và xu hướng thị trường.
