Lãi suất tăng cao đẩy thị trường chung cư vào thế kẹt, người mua lo lắng
Giữa năm 2025, chị Thu Huyền (Hà Nội) quyết định mua một căn chung cư ba phòng ngủ tại khu đô thị OCP1 với giá hơn 4,6 tỉ đồng. Dù chỉ có gần 1 tỉ đồng tiền mặt, chị vẫn mạnh dạn đầu tư do lãi suất vay mua nhà lúc đó đang ở mức rất thấp. “Giá chung cư tăng liên tục, tôi có hai con trai nên muốn mua thêm một căn để làm của để dành cho các con”, chị Huyền chia sẻ. Tuy nhiên, đến cuối năm, lãi suất bắt đầu tăng nhanh, khiến khoản vay dự kiến ban đầu với lãi suất ưu đãi 6% trong hai năm từ một ngân hàng khối ngoại cũng leo thang. Chị Huyền vội vàng hoàn tất thủ tục giải ngân để tranh thủ mức lãi còn rẻ, dù vẫn đang xoay xở đóng tiến độ.
Áp lực tài chính gia tăng sau thời gian ưu đãi
May mắn giải ngân kịp đợt cuối cùng với lãi suất ưu đãi 6,3% cho hai năm đầu, chị Thu Huyền thở phào nhẹ nhõm. Chỉ một thời gian ngắn sau, lãi vay đã vọt lên 7-7,5% cho gói ưu đãi tương tự. Tuy nhiên, nỗi lo vẫn canh cánh khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất sẽ bị thả nổi. Anh Phan Văn (Hà Nội) cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi vay 1,5 tỉ đồng để mua một căn chung cư cũ từ cuối năm 2024. Dù đang hưởng lãi suất ưu đãi, anh rất lo lắng vì chỉ còn vài tháng nữa, lãi suất thả nổi có thể lên đến trên 11%. Dù đã cố gắng trả bớt vài trăm triệu, nhưng với khoản vay còn gần 1 tỉ đồng, riêng tiền lãi mỗi tháng sẽ vào khoảng 9-10 triệu đồng, chưa tính tiền gốc.
Thị trường chung cư rơi vào trầm lắng
Áp lực lãi suất tăng cao đã khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, rơi vào trạng thái trầm lắng từ cuối năm ngoái đến nay. Trên nhiều hội nhóm đầu tư chung cư, không ít người liên tục rao bán các căn hộ nhưng rất khó để “chốt” khách, hoặc buộc phải chấp nhận giảm lãi để bán nhanh. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua thực cũng không dám xuống tay do lo ngại áp lực vay nợ từ lãi suất tăng vọt.
Tại phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vào ngày 26 tháng 2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước theo dõi và chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay mua nhà. Chẳng hạn, một chi nhánh của Vietinbank tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện áp dụng lãi suất ưu đãi 9%/năm cho 12 tháng đầu hoặc 9,5%/năm cho 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức: lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 4,5% (không thấp hơn mức lãi suất cho vay sàn đang áp dụng là 11%/năm). Đáng chú ý, dự kiến mức lãi suất cho vay sàn có thể tăng lên đến 14%/năm.
Đầu cơ bị co hẹp và sức mua suy giảm
Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự kết hợp của nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản giảm và lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh mẽ. Thị trường đang dịch chuyển từ logic “kỳ vọng tăng giá” sang logic “hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực”.
Tuy nhiên, bên cạnh các yếu tố tích cực từ điều hành vĩ mô của Nhà nước hướng tới một chu kỳ bất động sản phát triển bền vững dựa trên nhu cầu thực, những áp lực mới cũng đang hình thành. Lãi suất tăng mạnh “đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản”. Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù đắp chi phí tài chính. Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.
Theo ông Đính, người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh. Song song đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm mà còn tiếp tục neo cao, khiến giá thành bất động sản cao ngay từ đầu vào. Điều này làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
Nghịch lý và giải pháp cho thị trường
Điều này dẫn đến một nghịch lý: bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), trong khi khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Tình trạng này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được và thanh khoản không tăng được.
Để thị trường phát triển bền vững, ông Đính đề xuất một số giải pháp:
- Đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động bình thường trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế.
- Giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, chẳng hạn xem xét điều chỉnh hệ số K<1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.
- Có cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp với nhu cầu thực.
- Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội.
Chuyên gia này cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn mà còn là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn để đảm bảo sự ổn định lâu dài.
