Nhiều mặt bằng tại các vị trí đắc địa ở trung tâm TP.HCM như phố đi bộ Nguyễn Huệ, đường Ngô Đức Kế, giao lộ Huỳnh Thúc Kháng - Hồ Tùng Mậu đang rơi vào tình trạng ế ẩm dù giá thuê đã giảm mạnh tới 20-30% so với thời điểm 3-4 năm trước. Theo ghi nhận của phóng viên, làn sóng trả mặt bằng vẫn tiếp diễn mạnh mẽ tại khu vực này.
Mặt bằng vàng treo biển cho thuê nhiều tháng không có khách
Chị Mỹ Hạnh (ngụ phường Sài Gòn) đang tìm khách cho thuê mặt bằng 1 trệt 2 lầu, diện tích 350 m2 nằm ngay mặt tiền phố đi bộ Nguyễn Huệ với bề ngang rộng 14 m. Dù vị trí đẹp, nhưng nhiều tháng nay vẫn chưa có khách thuê. Chị Hạnh cho biết: “Mặt bằng của tôi đã giảm giá khoảng 20% so với trước, hiện rao với giá 230 triệu đồng/tháng, nhưng người có nhu cầu thuê liên hệ rất ít”.
Cách đó khoảng 200 m, anh Nguyễn Quốc Tuấn cũng đang tìm khách thuê mặt bằng 1 trệt 3 lầu mặt tiền đường Nguyễn Huệ, tổng diện tích sử dụng 1.900 m2 với giá rao thuê 500 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, nhiều tháng trôi qua vẫn chưa có khách chốt.
Trên đường Ngô Đức Kế, mặt bằng 1 trệt 1 lầu của bà Huỳnh Phương Thảo rộng 262 m2 được rao thuê 450 triệu đồng/tháng, nhưng suốt 3 tháng chưa có khách. Nhiều căn nhà lân cận cũng treo biển cho thuê. Tương tự, căn nhà 3 tầng tại giao lộ Huỳnh Thúc Kháng - Hồ Tùng Mậu, trung tâm TP.HCM, trước đây là phòng giao dịch ngân hàng, nay đã đóng cửa suốt 6 tháng chưa tìm được khách thuê mới.
Giá thuê giảm sâu nhưng sức hút giảm
Anh Lê Mạnh Linh, môi giới bất động sản tại phường Sài Gòn, cho biết: “Trước đây, mặt bằng ở khu vực Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu hay Ngô Đức Kế chỉ cần treo bảng là có người đến thuê ngay. Nay phải mất 3-6 tháng, thậm chí cả năm mới có người thuê”. Một số mặt bằng đẹp, diện tích lớn suốt 2 năm chưa tìm được chủ mới.
Dữ liệu từ PropertyGuru cho thấy, giá thuê nhà phố tại TP.HCM đồng loạt giảm trong quý II. Khu vực Quận 1 cũ giảm gần 9%, Quận 4, 5, 7, Phú Nhuận và Bình Thạnh giảm từ 7-16% so với năm ngoái. Đặc biệt, Quận 10 và Quận 11 có giá thuê giảm tới 24-25%. Tuy nhiên, mức giảm này mới chỉ phản ánh giá chào thuê, trên hợp đồng thực tế mức giảm có thể lớn hơn.
Nguyên nhân: Thay đổi hành vi tiêu dùng và áp lực chi phí
Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia Savills TP.HCM, nhận định nhà phố thương mại đã tăng giá liên tục trong nhiều năm, nhanh hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu của nhiều ngành bán lẻ. Trong khi đó, mô hình bán hàng đa kênh và thương mại điện tử phát triển khiến doanh thu không còn phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí cửa hàng, dẫn đến nhu cầu thuê mặt bằng suy giảm.
Chuyên gia kinh tế Trần Thăng Long cho rằng, làn sóng trả mặt bằng không phải vì doanh nghiệp không cần cửa hàng, mà họ đang định nghĩa lại giá trị của mặt bằng đắt tiền. “Thương mại điện tử đã thay đổi hành trình mua sắm. Khách hàng tìm kiếm sản phẩm trên sàn thương mại điện tử, mạng xã hội hay livestream trước khi mua, không còn đi dọc phố để xem hàng như trước”, ông Long nói.
Ông Long cũng chỉ ra rằng, một cửa hàng vị trí đẹp từng là “điểm bán” nhưng nay nhiều doanh nghiệp chỉ cần kho hàng kết hợp kênh online để tiếp cận khách hàng toàn quốc. Vai trò của mặt bằng truyền thống giảm đi đáng kể với các ngành thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng, phụ kiện.
Bài toán hiệu quả kinh doanh
Ông Long nhấn mạnh, yếu tố quan trọng hơn là bài toán hiệu quả kinh doanh. Sau nhiều năm chi phí leo thang, giá thuê tại trung tâm vẫn neo cao trong khi sức mua phục hồi chậm. Doanh nghiệp đối mặt với tăng chi phí lương, logistics, marketing, nguyên vật liệu, lãi vay. Khi doanh thu không tăng tương ứng, chi phí mặt bằng là khoản đầu tiên bị cắt giảm.
Thay vì bỏ hàng trăm triệu đồng/tháng thuê vị trí đắc địa, nhiều doanh nghiệp chuyển sang mặt bằng nhỏ hơn, trong hẻm, trung tâm thương mại hoặc khu dân cư, nơi chi phí thấp hơn nhưng vẫn phục vụ tốt nhờ khách hàng đã được tiếp cận qua nền tảng số. “Doanh nghiệp không còn theo đuổi triết lý 'vị trí là tất cả' mà chuyển sang tính toán hiệu quả trên mỗi đồng chi phí”, ông Long chia sẻ.
Ông Long kết luận, gốc rễ của làn sóng trả mặt bằng là sự thay đổi đồng thời của ba yếu tố: hành vi tiêu dùng, áp lực tối ưu chi phí và chiến lược kinh doanh. Doanh nghiệp không còn hỏi “Có nên thuê mặt bằng đẹp hay không?” mà hỏi “Mặt bằng đó có tạo ra giá trị tương xứng với chi phí bỏ ra hay không?”. Đây là sự thay đổi lớn nhất của thị trường bán lẻ hiện nay.
