Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn tăng cao, nhiều nghiên cứu ước tính một gia đình phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ. Với không ít người trẻ, giấc mơ sở hữu nhà đang ngày càng xa tầm với. Xây được nhà cho thuê mới chỉ là bước khởi đầu. Thách thức lớn hơn là làm thế nào để mô hình này có thể vận hành bền vững theo cơ chế thị trường thay vì chỉ tồn tại nhờ các chính sách hỗ trợ.
Khả năng chi trả của người thuê
Một cặp vợ chồng trẻ tại Hà Nội hoặc TP.HCM hiện có thể đạt mức thu nhập khoảng 24 triệu đồng mỗi tháng. Theo tiêu chuẩn được nhiều chuyên gia sử dụng, chi phí nhà ở không nên vượt quá 25% thu nhập, tương đương mức tiền thuê hợp lý vào khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng. Đây là khả năng chi trả thực tế của phần lớn các gia đình trẻ đang tìm kiếm chỗ ở tại các đô thị lớn. Nếu giá thuê vượt quá ngưỡng này, thị trường sẽ rất khó mở rộng.
Lợi nhuận của nhà đầu tư
Giả sử một gia đình thuê căn hộ 50m2, thì chi phí xây dựng theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố vào khoảng 14-16 triệu đồng/m2 sàn. Quy đổi, riêng chi phí xây dựng và thiết bị đã có thể ở mức khoảng 900 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng. Theo các doanh nghiệp bất động sản, chi phí đất đai có thể chiếm khoảng 20% giá thành, vì vậy căn hộ 50m2 có thể có giá thành vào khoảng 1,2 tỷ đồng. Mức thuê 6 triệu đồng mỗi tháng chỉ tạo ra khoảng 72 triệu đồng doanh thu mỗi năm, tương đương suất sinh lời gộp khoảng 6% trước khi trừ chi phí vận hành, bảo trì, thuế và những giai đoạn căn hộ không có người thuê. Nhiều doanh nghiệp cho biết các dự án nhà ở cho thuê có thể cần tới 30-40 năm để thu hồi vốn, trong khi một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi phần lớn vốn chỉ sau vài năm.
Vai trò của Nhà nước
Theo một số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, chi phí đất hiện có thể chiếm khoảng 20% giá thành căn hộ. Nếu Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc có các ưu đãi đất đai tương tự, chi phí phát triển nhà ở cho thuê có thể giảm đáng kể, từ đó tạo điều kiện hình thành mức giá thuê thấp hơn. Vai trò của Nhà nước là giảm những chi phí mà thị trường khó tự giải quyết, từ đất đai, hạ tầng, thủ tục đến khung khổ tài chính, để người thuê, doanh nghiệp và ngân hàng có thể gặp nhau ở một mức giá hợp lý.
Vai trò của ngân hàng
Một dự án nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn 30-40 năm là một loại tài sản rất khác với các dự án bất động sản để bán. Hệ thống tài chính Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa trên nguồn vốn ngắn và trung hạn. Để người lao động được thuê nhà với giá khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng, doanh nghiệp có động lực đầu tư dài hạn, thì hệ thống tài chính phải cung cấp được các khoản vay dài hạn với lãi suất ổn định khoảng 4-5% trong suốt vòng đời dự án.
Tuân theo thị trường
Thực tế cho thấy có những dự án nhà ở xã hội cho thuê gần như kín phòng, trong khi một số khu nhà lưu trú công nhân hoặc nhà ở sinh viên lại có tỷ lệ lấp đầy khá thấp. Điểm khác biệt không nằm ở chất lượng công trình mà ở việc dự án đó có xuất hiện đúng nơi người dân thực sự cần hay không. Người dân không thuê nhà chỉ vì có một khu nhà mới được xây dựng. Họ thuê nhà vì ở đó có việc làm, có nguồn thu nhập ổn định và có những cơ hội kinh tế tốt hơn. Nhà nước có thể giao đất, doanh nghiệp có thể xây nhà và ngân hàng có thể cho vay. Nhưng cuối cùng, chỉ thị trường mới quyết định một căn hộ có người ở hay không. Câu hỏi quan trọng nhất không phải là xây thêm bao nhiêu căn hộ cho thuê mà là những căn hộ ấy được xây ở đâu, phục vụ nhóm dân cư nào và liệu chúng có thực sự nằm trên dòng chảy của việc làm, thu nhập và nhu cầu cư trú hay không.
