Định danh bất động sản: Tác động tâm lý đến đầu cơ ngắn hạn và cơ hội minh bạch hóa thị trường
Theo quy định mới, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (BĐS) là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc BĐS trong công trình xây dựng, được quản lý trong hệ thống thông tin quốc gia. Thông qua mã định danh, các thông tin chi tiết về thửa đất, quy hoạch, pháp lý, lịch sử giao dịch sẽ được quản lý và truy xuất dễ dàng trên cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.
Tác động tâm lý đến nhóm đầu tư ngắn hạn
Trước mắt, quy định mới có thể tác động mạnh đến tâm lý của nhóm đầu tư ngắn hạn, vốn đóng góp phần lớn giao dịch nhà đất trong thời gian qua. Báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm 2025, khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Việc định danh nhà đất có thể tạo ra tâm lý e ngại và thận trọng cho nhóm nhà đầu tư này khi xuống tiền, dẫn đến tình trạng giảm thanh khoản cục bộ trên thị trường.
Lợi ích lâu dài: Minh bạch hóa và chuyên nghiệp hóa
Tuy nhiên, về lâu dài, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định việc định danh sẽ giúp giải quyết một trong những điểm yếu lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu minh bạch thông tin. Trong nhiều năm qua, người mua nhà thường phải phụ thuộc vào thông tin từ môi giới hoặc chủ đầu tư, trong khi dữ liệu chính thức còn phân tán và khó tiếp cận. Khi BĐS có mã định danh, người dân và nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin rõ ràng hơn, hạn chế các rủi ro như mua phải đất vướng quy hoạch, đất đang tranh chấp hoặc dự án chưa đủ pháp lý. Các chuyên gia nhấn mạnh, đây là nền tảng quan trọng để hình thành hệ sinh thái dữ liệu BĐS, tương tự như nhiều quốc gia đã triển khai thành công.
Song song với việc gắn mã định danh cho BĐS, việc định danh môi giới cũng được triển khai nhằm đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ chuyên nghiệp hơn. Thực tế, thị trường BĐS thời gian qua chứng kiến sự tham gia của lực lượng môi giới rất đông nhưng chất lượng không đồng đều. Không ít trường hợp môi giới hoạt động tự phát, thiếu chứng chỉ, thậm chí tung tin thất thiệt để "thổi giá", gây nhiễu loạn thị trường. Khi áp dụng định danh, mỗi môi giới sẽ có mã số riêng, gắn với chứng chỉ hành nghề và thông tin cá nhân. Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi hoạt động của lực lượng môi giới, đồng thời nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp. Với người mua nhà, việc xác định rõ danh tính môi giới cũng giúp giảm nguy cơ bị lừa đảo hoặc giao dịch qua các cá nhân không đủ năng lực.
Cơ sở để hoạch định chính sách nhà ở
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng trước đây việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh khi có liên thông nội bộ, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia. Điều này khiến công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, mất thời gian và thiếu tính đồng bộ. Nay với việc định danh các BĐS, dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia, giúp hoạt động của người dân, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến BĐS trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích việc định danh đồng thời BĐS và môi giới sẽ tạo ra ba tác động lớn đối với thị trường:
- Tăng tính minh bạch: Khi dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối, việc kiểm tra thông tin pháp lý sẽ thuận lợi hơn, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi giá.
- Nâng cao tính chuyên nghiệp của ngành môi giới: Những người làm nghề bài bản sẽ có lợi thế, trong khi môi giới hoạt động chụp giật sẽ dần bị đào thải.
- Tăng niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà: Một thị trường minh bạch sẽ giúp dòng tiền quay trở lại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng.
Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang, quá trình triển khai cũng có thể gặp không ít thách thức. Hệ thống dữ liệu BĐS hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhiều địa phương chưa số hóa đầy đủ hồ sơ đất đai. Việc cập nhật và đồng bộ thông tin có thể cần thêm thời gian. Ngoài ra, lực lượng môi giới đông đảo trên thị trường cũng phải thích nghi với các yêu cầu mới về định danh, chứng chỉ và quản lý thông tin.
Triển vọng và hỗ trợ từ cơ quan quản lý
Trước những băn khoăn này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ Xây dựng đã phối hợp với đơn vị tư vấn của Viettel để xác định rõ phương án kết nối, chia sẻ dữ liệu. Khi mã định danh BĐS được gắn cho từng sản phẩm, toàn bộ thông tin liên quan sẽ được hiển thị trực tiếp trên hệ thống. Việc gắn mã định danh sẽ cho phép cơ quan quản lý nhận diện rõ các BĐS đủ điều kiện, xác định được các giao dịch được thực hiện trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Từ đó, cơ quan quản lý có thể kiểm soát lượng hàng tồn kho BĐS trên thị trường.
Từ những thông tin trên, cơ quan quản lý nhà nước có đầy đủ thông tin để đưa ra các quyết định, hoạch định chính sách phát triển thị trường BĐS cho phù hợp. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, cơ quan quản lý có thể xác định rõ phân khúc nào đang dư thừa nguồn cung, phân khúc nào có nhu cầu thực sự, từ đó xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và các chính sách điều tiết hợp lý.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS không chỉ có nhà ở mà còn bao gồm nhiều phân khúc khác như BĐS du lịch, công nghiệp, văn phòng, thương mại dịch vụ. Vì vậy, hệ thống dữ liệu đồng bộ sẽ giúp công tác quản lý mang tính tổng thể, xuyên suốt, hỗ trợ cho nhiều ngành và các cơ quan quản lý liên quan.
Như vậy, sau nhiều năm vận hành theo cách phân tán và thiếu chuẩn hóa, thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước vận hội mới, bước sang một giai đoạn minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Việc định danh BĐS và môi giới từ ngày 1/3 được kỳ vọng sẽ là một trong những "mảnh ghép" quan trọng trong quá trình chuyển đổi này. Đặc biệt, nếu hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường BĐS được vận hành và khai thác đồng bộ, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn, phục vụ tốt cho công tác quản lý tại các địa phương, ngành xây dựng và các bộ, ngành liên quan. Qua đó, công tác cấp sổ hồng cũng sẽ trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn rất nhiều.
