Chính sách 'nhà giá phù hợp' khác gì 'nhà xã hội'? Ưu đãi và thách thức cho người thu nhập trung bình
Bộ Xây dựng đang tích cực tham vấn ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Động thái này diễn ra ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu cần có chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình, với mức trên 20 triệu đồng mỗi tháng. Theo cơ quan soạn thảo, việc ban hành nghị quyết này là cấp bách trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, vượt xa đà tăng thu nhập bình quân của người dân.
Bối cảnh cấp bách: Giá nhà tăng vọt, người dân khó tiếp cận
Năm ngoái, bình quân giá bán sơ cấp chung ở Hà Nội đạt 100 triệu đồng mỗi m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM, con số này là 111 triệu đồng mỗi m2, tăng 23%. Bộ Xây dựng nhận định mức tăng giá nhà ở và đất ở cao hơn nhiều so với đà tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thêm khó khăn. Đặc biệt, nhiều người thu nhập trung bình vẫn còn rất khó khăn về nhà ở với mức giá hiện tại, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.
Điểm tương đồng và khác biệt giữa nhà giá phù hợp và nhà xã hội
Chính sách dự kiến để phát triển nhà thương mại giá phù hợp có một số điểm tương đồng với nhà ở xã hội. Cả hai loại hình đều có giá bán được xác định theo nguyên tắc tính đúng, đủ các chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay, cộng với một mức lợi nhuận định mức. Chủ đầu tư của cả hai loại hình đều được tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với các dự án thương mại thông thường.
Về điểm khác biệt, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích dự án. Trong khi đó, loại hình nhà giá phù hợp dự kiến vẫn phải nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ để tính toán nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với nhà giá phù hợp là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giúp chi phí đầu vào về đất đai ổn định và thấp hơn so với đấu giá.
Ưu đãi và cơ chế đặc thù cho nhà giá phù hợp
UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đồng thời giao chủ đầu tư dự án nhà thương mại giá phù hợp không thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là một điểm khác biệt quan trọng so với nhà xã hội, khi có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên, cơ quan quản lý vẫn cần thực hiện đấu thầu để lựa chọn doanh nghiệp.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng có thể không cần bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội trong phạm vi dự án, một nghĩa vụ bắt buộc đối với các dự án nhà thương mại ở các đô thị lớn. Về lợi nhuận định mức, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được hưởng tối đa 15% tổng vốn đầu tư, cao hơn 5% so với các dự án nhà xã hội.
Ý kiến chuyên gia: Cần thêm ưu đãi và quy định cụ thể
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay rất thiếu nhà ở giá phù hợp. Ông chỉ ra rằng từ năm 2020 đến tháng 6/2025, loại hình nhà ở này đã biến mất ở TP HCM, chỉ còn nhà trung và cao cấp, trong đó nhà cao cấp chiếm 70% nguồn cung. Ông đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở quy định tạo điều kiện để người thu nhập thấp, trung bình ở đô thị được vay với lãi suất 6-7% mỗi năm để mua, thuê mua nhà thương mại giá phù hợp.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng đề xuất ưu tiên nhóm thu nhập trung bình được mua nhà giá phù hợp sẽ là chính sách ưu việt. Tuy nhiên, ông lo ngại tình trạng chủ đầu tư thiếu mặn mà với phân khúc này bởi ưu đãi có thể chưa thực sự hấp dẫn. Ông đề xuất chủ đầu tư xây nhà thương mại giá phù hợp được hưởng cơ chế miễn hoặc giảm một phần ba tiền sử dụng đất, đồng thời dự thảo cần quy định cụ thể hơn về điều kiện nhà ở và thu nhập người thụ hưởng.
Bộ Xây dựng nhấn mạnh những ưu đãi này nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm nhà giá phù hợp, thúc đẩy tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập trung bình, một nhóm đối tượng đang gặp nhiều khó khăn trong việc an cư tại các đô thị lớn.
