Thị trường nhà riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về giá bán, cùng với thanh khoản ảm đạm. Nhiều chủ nhà buộc phải hạ giá từ 3-5% so với trước đây nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Giảm giá vẫn khó bán
Chị Nguyễn Thanh Xuân (phường Nhiêu Lộc) đang rao bán căn nhà 3 tầng, diện tích 50 m² trong hẻm trên đường Cách Mạng Tháng Tám với giá 9 tỷ đồng. Theo chị, cách đây 3 năm, căn nhà từng được trả tới 9,5-9,6 tỷ đồng nhưng gia đình chưa muốn bán. Đến năm 2026, khi có nhu cầu đổi chỗ ở, chị quyết định bán với giá thấp hơn. “Chúng tôi hiểu thị trường đang chậm giao dịch. Đăng tin suốt 3 tháng nhưng rất ít người đến xem”, chị Xuân chia sẻ.
Anh Vũ Ngọc Phan (ngụ phường Xuân Hòa) cũng đang rao bán căn nhà 4 tầng trong hẻm trên đường Hai Bà Trưng, diện tích 65 m² với giá 14,3 tỷ đồng. Đầu năm 2026, anh chào giá 15 tỷ nhưng khách hỏi mua quá ít, buộc phải giảm hơn 5% chỉ trong nửa năm.
Ghi nhận của phóng viên cho thấy, nhiều nhà riêng tại trung tâm thành phố đang được chủ nhà rao bán giảm 3-5% so với trước, nhưng giao dịch vẫn không đạt kỳ vọng.
Thanh khoản thấp kỷ lục
Anh Trần Phát Đạt, đại diện một doanh nghiệp môi giới bất động sản khu vực trung tâm, cho biết thanh khoản nhà riêng 6 tháng đầu năm 2026 rất thấp. Lượng giao dịch chỉ bằng 40-50% so với giai đoạn 2022-2023, và chỉ bằng khoảng 20% so với đỉnh cao 2018-2019. “Trước đây, nhà trung tâm bán 1-2 tháng là có người mua, thậm chí nhà đẹp chỉ 1 tuần là chốt. Hiện tại, có căn bán 1-2 năm chưa xong”, anh Đạt nói.
Dữ liệu từ Property Guru cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, giá rao bán nhà riêng giảm khoảng 3,4% so với năm ngoái, từ trung bình 120 triệu đồng/m² xuống còn 116 triệu đồng/m². Giá nhà phố trung bình cũng giảm từ 213 triệu đồng/m² xuống 197 triệu đồng/m², tương đương mức giảm gần 8% so với cuối năm trước.
Nguyên nhân và dự báo
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Property Guru, nhận định phân khúc nhà riêng chịu tác động từ sự thay đổi hành vi chọn nơi ở. Người dân ngày càng ưu tiên chất lượng sống, cân đối giữa nguồn lực và tiện ích, sẵn sàng mua nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, không gian xanh. Tuy nhiên, nhà riêng và nhà phố vẫn là phân khúc có nguồn cung hữu hạn, khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Những căn có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác cao vẫn duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, những căn bị đẩy giá quá cao sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, đánh giá năm 2026 sẽ là năm sàng lọc cực mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, loại bỏ giá trị ảo, nhường chỗ cho tài sản bền vững. Yếu tố minh bạch với hệ thống định danh từng mét vuông đất như “căn cước công dân” cũng là điểm nhấn, giúp kiểm soát 100% quyền sở hữu, minh bạch về giá và giao dịch.
Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi tư duy, tập trung vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn. Năm 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với sản phẩm bất động sản thiếu nền tảng vững chắc. Việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản là chìa khóa để trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này.
