Anh Nguyễn Văn Hưng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết đầu năm 2025 anh đã mua 5 căn nhà thổ cư tại phường Vĩnh Hưng và phường Lĩnh Nam. Thời điểm đó, giá nhà liên tục leo thang, giao dịch sôi động, chênh lệch mỗi căn tăng từ 2 đến 4 tỷ đồng chỉ sau hơn một năm. Nhờ chính sách ân hạn nợ gốc, anh chỉ cần bỏ ra khoảng 20-30% vốn tự có, phần còn lại dựa vào kỳ vọng sang tay nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, khi lãi suất tiền gửi tăng 0,8-1,2 điểm phần trăm, các khoản vay bắt đầu vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, bài toán dòng tiền trở nên căng thẳng.
Thị trường trầm lắng, giá nhà đi ngang
Do giá nhà thổ cư đã tăng quá cao, thị trường trở nên trầm lắng. Giá chào bán có dấu hiệu đi ngang, thậm chí một số căn giảm từ 100 đến 300 triệu đồng. Điều này buộc anh Hưng phải tính toán lại chiến lược. Cuối cùng, anh chọn giải pháp hạ kỳ vọng lợi nhuận tại hai căn nhà để tìm người mua, giảm áp lực tài chính. Nhiều căn hộ rao bán cắt lỗ xuất hiện trên các trang mua bán bất động sản.
Anh Hưng tính toán: Số tiền vay ngân hàng khoảng 10 tỷ đồng, tiền lãi phải trả hàng tháng quá lớn. Do đó, anh dự định giảm giá bán một căn nhà mặt phố và một căn nhà trong ngõ để thanh khoản. "Căn nhà mặt phố cuối năm ngoái tôi dự tính thu về 15,5 tỷ đồng, có khách trả 14,5 tỷ đồng nhưng tôi không bán. Đến giờ tôi chấp nhận giảm về 14 tỷ đồng để lấy tiền trả khoản vay ngân hàng," anh Hưng cho hay. Ngoài ra, anh cũng giảm giá chào bán 300 triệu đồng so với trước Tết đối với căn nhà trong ngõ để sớm thanh khoản.
Nhà đầu tư chấp nhận lỗ để thoát hàng
Tương tự, chị Nguyễn Ngọc Lan (phường Vĩnh Hưng, Hà Nội) đang chật vật sang nhượng căn chung cư 70 mét vuông, giá 6,6 tỷ đồng ở huyện Gia Lâm (cũ). Trước đó, chị đã chi khoản chênh lên đến 300 triệu đồng để lấy căn hộ từ đại lý, dự tính sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán với khoản lời vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, thị trường hiện đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng; nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái đang mắc kẹt.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng, chị Lan lo ngại thị trường mất thanh khoản nên đã ký gửi nhiều môi giới rao bán để nhanh chóng thoát hàng với giá giảm còn 6,4 tỷ đồng, thấp hơn 200 triệu đồng so với lúc mua. Dù vậy, môi giới cho biết quỹ hàng chuyển nhượng rất lớn nên căn hộ khó giao dịch nhanh. Áp lực nợ lớn, từ đầu tháng 4, chị Lan chấp nhận giảm thêm 100 triệu đồng, còn 6,3 tỷ đồng. "Tính ra tôi lỗ 600 triệu đồng cả tiền chênh, nhưng đành chấp nhận vì tiền vay gốc và lãi quá lớn, tôi sợ không xoay sở nổi," chị Lan nói.
Nguyên nhân và xu hướng thị trường
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận số lượng sản phẩm cần "thoát hàng" trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Không chỉ nhà, nhiều lô đất nền cũng đang được rao bán cắt lỗ.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lý giải hiện tượng này chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng "nóng", sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc. Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp mua theo đám đông, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc "lướt sóng" không như kỳ vọng. Nguồn cung rao bán tăng lên, người mua có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại.
Theo VARS, dù không phải xu hướng bao trùm toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua thận trọng và chờ đợi thì thanh khoản sẽ chậm lại cục bộ tại một số khu vực. Trước đó, trong giai đoạn dịch COVID-19, khi lãi suất thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, chiến lược mua bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này giúp người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.
Nhưng hiện bức tranh thị trường đã thay đổi. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.
Dự báo và lời khuyên cho nhà đầu tư
Theo VARS, thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2-3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả có thể tăng mạnh so với mức tính toán ban đầu, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao. "Không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng có thể đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải chịu áp lực kép: chi phí lãi vay tăng cao trong khi chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính," VARS nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định: "Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, thậm chí rất nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái đang mắc kẹt."
Đưa ra lời khuyên, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng người mua nhà chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản. Đồng thời, khoản tiền trả nợ hàng tháng nên được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng. Ngoài ra, người vay cần chuẩn bị sẵn một khoản dự phòng tài chính đủ để chi trả ít nhất từ 6-12 tháng tiền gốc và lãi, đề phòng trường hợp thu nhập bị gián đoạn hoặc thị trường biến động bất lợi.
Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất phổ biến dao động quanh mức 12-14%/năm (tùy kỳ hạn cố định và thả nổi), nếu tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng vượt quá 50% thu nhập, việc cơ cấu lại danh mục tài sản, thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhẹ để đảm bảo thanh khoản là giải pháp cần thiết. Đối với những người vẫn có ý định tham gia thị trường hoặc giữ lại tài sản, ưu tiên hàng đầu nên dành cho các dự án đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng và kết nối giao thông thuận tiện, bởi đây là những sản phẩm có khả năng giữ giá tốt hơn.
