Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho rằng việc xác định nhà ở cho thuê là trụ cột quan trọng sẽ góp phần hình thành thị trường chuyên nghiệp, bài bản, an toàn và ổn định lâu dài hơn. Khi đó, khái niệm “an cư lập nghiệp” cũng sẽ được mở rộng, khi người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mà vẫn có thể yên tâm sinh sống thông qua việc thuê nhà chất lượng.
Nhà cho thuê và tác động đến giá bất động sản
Theo bà Miền, một thị trường cho thuê phát triển chuyên nghiệp còn tạo ra đối trọng cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm bất động sản để bán, từ đó góp phần điều tiết thị trường và buộc giá nhà bán phải điều chỉnh về mức phù hợp hơn. Bên cạnh đó, khi phát triển được các dự án đồng bộ với quy mô quỹ căn đủ lớn, thị trường sẽ dần hình thành mặt bằng giá thuê hợp lý, hướng tới mục tiêu giúp người dân được thuê không gian sống với chi phí phù hợp nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ tiện ích và yêu cầu an toàn.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định nếu trong giai đoạn tới, Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy “phát triển nhà cho thuê làm trụ cột” thì đây sẽ là cuộc tái cấu trúc rất lớn. Cuộc tái cấu trúc này có thể định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới.
“Theo tôi, thị trường sẽ không giảm đồng loạt mà phân hóa rất mạnh. Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ ‘mua đất - chờ tăng giá - bán chênh lệch’ sang mô hình mới ‘đầu tư khai thác dòng tiền - cho thuê - vận hành dài hạn’. Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị”, ông Khánh nhấn mạnh.
Ông cho rằng những yếu tố bất cập sẽ dần được khắc phục, thị trường nhà ở sắp tới sẽ chủ yếu phục vụ nhu cầu thực và sẽ không còn chỗ cho “đầu cơ, lướt sóng”. Cũng theo ông, đất nền đầu cơ sẽ chịu tác động lớn nhất vì trước nay, tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng, không tạo dòng tiền thực, nhiều khu vực không có dân cư thật và phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính.
Những khu vực dễ bị ảnh hưởng bao gồm: đất nền vùng ven sốt theo tin đồn; khu đô thị bỏ hoang; phân lô bán nền xa trung tâm; các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực. Bên cạnh đó, các căn hộ cao cấp có giá quá cao, tỷ suất cho thuê thấp và mua chủ yếu để giữ tài sản cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh.
Ông dẫn chứng, một căn hộ 15-30 tỷ đồng nhưng lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2-3%/năm thì hiệu quả đầu tư sẽ không còn hấp dẫn. Tương tự, nhiều khu shophouse hiện nay giá rất cao nhưng không có hoạt động kinh doanh thực, chủ yếu mua để đầu cơ, nếu áp dụng thuế tài sản bỏ hoang thì cũng sẽ chịu áp lực giảm giá.
Ngược lại, nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp có thể sẽ là phân khúc tăng mạnh nhất trong 10 năm tới nhờ tác động từ: FDI tiếp tục tăng mạnh, nhu cầu lao động kỹ thuật cao tăng, thiếu nhà ở công nhân và chuyên gia, đô thị công nghiệp phát triển nhanh. Theo đó, các mô hình nhà ở được hưởng lợi gồm: căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ; không gian làm việc chung (Co-living), đô thị công nghiệp tích hợp. Các địa phương hưởng lợi lớn sẽ là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
Ngoài ra, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, giá hợp lý, gần giao thông công cộng, gần khu công nghiệp và trung tâm việc làm sẽ tăng nhu cầu rất mạnh trong thời gian tới.
Thay đổi động lực tăng giá, không làm giảm giá
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng tác động tích cực của thị trường nhà cho thuê là giúp hạn chế các đợt tăng giá mang tính đầu cơ, làm cho mặt bằng giá phản ánh sát hơn giá trị sử dụng thực tế. Thay vì những chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, thị trường có xu hướng tăng trưởng ổn định và bền vững hơn.
Ngoài ra, ông Huy cho rằng điều thị trường nhà cho thuê tác động mạnh nhất không phải là làm giá bất động sản giảm, mà là làm thay đổi động lực tăng giá của thị trường. Trong nhiều năm qua, một bộ phận đáng kể nhu cầu mua bất động sản đến từ mục đích tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Khi thị trường nhà cho thuê phát triển chuyên nghiệp, người dân có thêm lựa chọn về chỗ ở mà không nhất thiết phải sở hữu nhà ngay lập tức.
Điều này giúp giảm áp lực mua nhà bằng mọi giá, đặc biệt đối với nhóm người trẻ, lao động dịch chuyển và các gia đình đang trong giai đoạn tích lũy. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm mạnh. Về dài hạn, giá bất động sản vẫn được quyết định bởi các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, thu nhập của người dân, hạ tầng và nguồn cung đất đai.
“Nói cách khác, phát triển nhà cho thuê không phải để làm giảm giá bất động sản, mà để giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn và giảm bớt những biến động bất thường”, ông Huy nhấn mạnh.
Cần giải bài toán về vốn
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết nhà ở cho thuê tại Việt Nam là vấn đề còn mới, nhưng trên thế giới đây là mô hình đã phát triển hàng trăm năm, đặc biệt tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu và các nước phát triển. Tuy nhiên, theo ông việc phát triển loại hình này còn nhiều điểm nghẽn, trong đó, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn.
Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê. Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.
Cho nên, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3-4%.
GS. TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam đề xuất cần hình thành các quỹ đầu tư bất động sản và các công cụ huy động vốn dài hạn. Khi đó, người dân có thể tham gia đầu tư với số vốn nhỏ, thay vì phải sở hữu trực tiếp một bất động sản. Ví dụ, một người có vài trăm triệu đồng vẫn có thể đầu tư vào quỹ sở hữu nhà cho thuê. Vừa được hưởng lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, vừa tạo thêm nguồn vốn cho thị trường phát triển. Đây chính là tinh thần của thị trường tài chính bất động sản hiện đại.
Tuy nhiên, để làm được điều đó, cần có khuôn khổ pháp lý đầy đủ. Hiện nay chúng ta đã có những bước đi ban đầu trong việc hình thành các sản phẩm đầu tư bất động sản chia nhỏ, nhưng hệ thống pháp luật vẫn chưa hoàn thiện.
