Bùng nổ đại dự án bất động sản: Kỷ nguyên phân lô bán nền nhỏ lẻ sắp khép lại
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một làn sóng chưa từng có với sự xuất hiện hàng loạt đại dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha từ Bắc vào Nam. Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt khi nhiều siêu dự án được khởi công, tái khởi động hoặc công bố kế hoạch triển khai, làm nóng cuộc chơi không chỉ về quy mô mà còn về tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.
Loạt đại dự án làm thay đổi diện mạo đô thị
Khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, tiếp tục là tâm điểm với hai dự án khổng lồ khởi công cùng ngày 19/12/2025. Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng, diện tích quy hoạch lên tới 11.000 ha. Song song đó, Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic với vốn đầu tư hơn 925.000 tỷ đồng, quy mô hơn 9.000 ha, hứa hẹn tạo nên một tổ hợp đa năng.
Cùng thời điểm, khu vực vệ tinh Hà Nội ghi nhận thêm dự án Trump International Hưng Yên tại Khoái Châu với quy mô gần 1.000 ha, kết hợp sân golf, đô thị thương mại – dịch vụ. Tại Bắc Ninh, Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha cũng chính thức khởi công, bổ sung vào vành đai phát triển công nghiệp – đô thị của vùng Thủ đô.
Siêu dự án định hình các vùng kinh tế trọng điểm
Đáng chú ý, Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh của Vingroup với tổng diện tích hơn 4.119 ha, tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 456.639 tỷ đồng, là dự án lớn nhất từng được tập đoàn này công bố. Dự án hướng tới cung cấp hơn 55.000 sản phẩm nhà ở và dịch vụ, đáp ứng quy mô dân số hơn 244.000 người, định hình lại không gian phát triển đô thị khu vực Hạ Long – Cẩm Phả.
Sun Group cũng không đứng ngoài cuộc, khởi công khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn với tổng mức đầu tư khoảng 51.636 tỷ đồng, quy mô 244 ha.
Miền Trung và Nam không kém phần sôi động
Khu vực duyên hải miền Trung nổi lên với các đại đô thị ven biển. Tại Khánh Hòa, Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh quy mô hơn 1.250 ha, tổng vốn đầu tư trên 85.000 tỷ đồng, hướng tới hình thành đô thị mới với dân số trên 230.000 người. Ở Quảng Trị, Sun Group đồng loạt khởi công ba khu đô thị hỗn hợp lớn, tạo nên cụm dự án hiếm thấy tại Bắc Trung Bộ.
Phía Nam, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise quy mô 2.870 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD, được khởi công ngày 19/4/2025. Dự án này không chỉ mở ra hướng phát triển đô thị lấn biển quy mô lớn cho TP.HCM mà còn gây chú ý với các công trình điểm nhấn như tòa tháp 108 tầng cao 550 m.
Chuyển dịch thị trường và những thách thức phía trước
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam, làn sóng đại dự án khẳng định vị thế của các chủ đầu tư lớn, đánh dấu sự khép lại của kỷ nguyên các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản. “Đây là sân chơi dành riêng cho các đơn vị có năng lực tài chính vững mạnh, quỹ đất tích lũy lâu dài và khả năng triển khai hạ tầng đồng bộ”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Các đại dự án không chỉ cung cấp nhà ở mà còn đóng vai trò kiến tạo động lực kinh tế, thường gắn với các tuyến cao tốc huyết mạch, vành đai đô thị hoặc cảng hàng không. Thị hiếu tiêu dùng cũng dịch chuyển từ nhu cầu cư trú đơn thuần sang thụ hưởng không gian sống toàn diện với hệ sinh thái tiện ích.
Rủi ro và giải pháp cho tương lai
Tuy nhiên, ông Kiệt cảnh báo nguy cơ dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động. “Quy mô càng lớn, áp lực vận hành và thu hút dân cư càng trở nên cấp thiết”. Nếu quy hoạch không đi kèm khả năng lấp đầy dân cư và giải quyết việc làm, thị trường có thể đối mặt với rủi ro hình thành các “đô thị hoang hóa”.
Về mặt bằng giá nhà, nguồn cung lớn từ các siêu đô thị khó có thể kéo giảm giá trung bình do chi phí đền bù, tiền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng tăng cao theo Luật Đất đai 2024. Thay vì điều chỉnh giá, các chủ đầu tư có thể ưu tiên bình ổn khả năng tiếp cận thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, chia sẻ: “Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10-20 năm”. Ông đề xuất các giải pháp vốn như hợp tác với quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu, REITs hoặc M&A từng phân khu, đồng thời phân kỳ dự án theo nhu cầu thị trường, giữ lại tài sản thương mại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.
Thách thức lớn nhất vẫn nằm ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn của chủ đầu tư. Xây dựng hạ tầng chỉ là điều kiện cần; khả năng thu hút cư dân, tạo việc làm và hình thành cộng đồng sống thực sự mới là điều kiện đủ để các đại đô thị thành công bền vững.
