Siêu đô thị thế hệ mới: Động lực tăng trưởng và phát triển bền vững
Tại hội thảo khoa học với chủ đề “Siêu đô thị thế hệ mới - động lực tăng trưởng và phát triển bền vững đô thị Việt Nam trong kỷ nguyên mới” do Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA) tổ chức, các chuyên gia đã chia sẻ những phân tích sâu sắc về thị trường bất động sản hiện nay. Họ chỉ ra rằng lĩnh vực này vẫn đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, chủ yếu do sự phân mảnh của quỹ đất và sự phổ biến của các dự án quy mô nhỏ.
Giải quyết bài toán nguồn cung và cân bằng thị trường
Sự xuất hiện của các siêu đô thị được xem là một giải pháp đột phá, giúp bổ sung nguồn cung lớn, đa dạng hóa sản phẩm và góp phần cân bằng thị trường. Người mua nhờ đó có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, từ đó nâng cao tính thanh khoản và sự ổn định chung. Sự khác biệt vượt trội về chuẩn sống, chất lượng quy hoạch và uy tín chủ đầu tư giúp các siêu đô thị nhanh chóng chiếm ưu thế trong tâm lý người mua. Đây không chỉ là nơi an cư với môi trường sống chất lượng cao, mà còn hình thành thị trường nội tại sôi động với nhu cầu ở thực lớn.
Với nhà đầu tư, các dự án quy mô lớn mang lại lợi thế về tầm nhìn dài hạn, rủi ro tiến độ thấp và dư địa tăng giá bền vững. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ và pháp lý chưa hoàn chỉnh đang dần mất đi sức cạnh tranh trên thị trường.
Vai trò của doanh nghiệp tiên phong và định hướng phát triển
Tuy nhiên, để triển khai được những siêu đô thị thế hệ mới, những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn và năng lực thực thi mạnh mẽ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kiến tạo chuẩn sống mới. Tương lai không thuộc về những đô thị lớn nhất, mà thuộc về những đô thị đáng sống nhất. Thực tế, trong thời gian vừa qua, đã có một số chủ đầu tư tiên phong theo đuổi chiến lược phát triển đại đô thị và siêu đô thị tại Việt Nam.
Đơn cử như Vinhomes từ các dự án đại đô thị đã triển khai trước đây, đã từng bước xây dựng mô hình phát triển tích hợp gồm “nhà ở – giáo dục – y tế – thương mại – không gian xanh – cộng đồng”. Hiện nay, Vinhomes đang tiếp tục nâng cấp mô hình này lên một cấp độ mới – siêu đô thị thế hệ mới – với các tiêu chí cao hơn về kết nối hạ tầng liên vùng, ứng dụng công nghệ thông minh hay phát triển bền vững theo tiêu chuẩn ESG.
Một trong những dự án tiêu biểu là định hướng phát triển siêu đô thị biển Cần Giờ – nơi được kỳ vọng trở thành hình mẫu đô thị tương lai, kết hợp giữa kinh tế biển, công nghệ và sinh thái. Dự án này không chỉ mở rộng không gian phát triển của TP.HCM, mà còn tạo ra một cực tăng trưởng mới, kết nối với các khu công nghiệp – cảng biển – logistics trong khu vực.
Phân tích chuyên sâu từ chuyên gia
Bàn về các siêu đô thị thế hệ mới, ThS. Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam cho biết mô hình này giải quyết các bài toán của thị trường bất động sản hiện nay:
- Với bài toán thiếu nguồn cung, phát triển đô thị theo hướng đa trung tâm và liên kết vùng sẽ mở rộng không gian đô thị, khai thác quỹ đất mới, từ đó gia tăng nguồn cung một cách tự nhiên và bền vững.
- Với bài toán cung – cầu, khi không gian đô thị mở rộng, cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hơn, giúp thị trường cân bằng và hướng tới nhu cầu thực.
- Về mặt bằng giá, khi thị trường không còn phụ thuộc vào một số khu vực trung tâm, giá sẽ được phân bổ hợp lý hơn, giảm áp lực tăng giá cục bộ.
- Về giá trị thực, khi đô thị được phát triển đồng bộ với hạ tầng, việc làm và tiện ích, giá trị bất động sản sẽ gắn với khả năng khai thác thực, giảm đầu cơ và tăng tính bền vững.
“Tựu trung lại, mô hình siêu đô thị thế hệ mới mang lại nhiều tác động tích cực: tăng nguồn cung, cân bằng cung – cầu một cách tự nhiên, ổn định giá và nâng cao giá trị thực của bất động sản”, bà Miền cho biết.
Điều kiện để hiện thực hóa mô hình siêu đô thị
Cũng theo bà Miền, siêu đô thị không chỉ là giải pháp cho thị trường bất động sản mà còn tạo ra tác động lan tỏa tới kinh tế – xã hội, hình thành cực tăng trưởng mới, tăng năng suất lao động, thu hút đầu tư, kích hoạt các ngành liên quan và tối ưu sử dụng đất. Về xã hội, mô hình này giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở, giảm áp lực nội đô, tạo việc làm và hình thành các cộng đồng bền vững.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, cần có các điều kiện:
- Đột phá về quy hoạch và liên kết vùng: Cần có quy hoạch tổng thể vượt qua ranh giới địa phương, hướng đến phát triển đa trung tâm, liên kết vùng chặt chẽ.
- Hoàn thiện thể chế minh bạch: Thị trường cần được vận hành trên nền tảng pháp lý minh bạch, cơ chế tín dụng linh hoạt.
- Phát triển hạ tầng đồng bộ: Hệ thống giao thông, điện, nước, viễn thông, y tế, giáo dục… cần được phát triển đồng bộ trước hoặc đồng thời với dự án.
- Năng lực của chủ đầu tư: Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính lớn, năng lực quy hoạch vượt trội mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế.
Theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, những tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không mang tính chu kỳ, mà xuất phát từ cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ không gian. Các giải pháp ngắn hạn chỉ có thể xử lý phần “ngọn”, trong khi lời giải cốt lõi nằm ở việc tái tổ chức không gian phát triển theo hướng đa trung tâm và liên kết vùng.
Chính vì vậy, “siêu đô thị thế hệ mới” không chỉ là định hướng, mà là xu thế tất yếu trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị và phát triển thị trường bất động sản theo hướng thực chất và bền vững. Bà Miền khẳng định: “Với những đồng nghiệp quốc tế, chúng tôi hoàn toàn có thể tự tin để chia sẻ rằng ở Việt Nam chúng tôi cũng có những siêu đô thị đạt đẳng cấp quốc tế.”
