Chuyên gia cảnh báo tư duy bất động sản lạc hậu, kêu gọi thay đổi chính sách tín dụng
Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra chiều 23/3, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính), đã bày tỏ trăn trở sâu sắc sau gần 30 năm theo dõi lĩnh vực bất động sản và hệ thống ngân hàng. Ông nhấn mạnh rằng tư duy về bất động sản và tín dụng ngân hàng gần như không thay đổi so với ba thập kỷ trước, điều này có thể cản trở sự phát triển của nền kinh tế.
Nhận thức sai lệch về bản chất bất động sản
Theo TS. Vũ Đình Ánh, một trong những bất cập lớn nhất là cách hiểu sai lệch về bản chất của bất động sản. Nhiều quan điểm hiện nay chỉ tập trung vào chữ “bất động” để mặc định đây là tài sản “nằm chết”, không tạo ra giá trị, thậm chí bị đặt đối lập với sản xuất kinh doanh. Ông cho rằng đây là cách nhìn rất không ổn và cần được điều chỉnh.
Ông dẫn chứng từ ngôn ngữ quốc tế: trong tiếng Anh, bất động sản được gọi là “real estate” – tức “tài sản thực”, phân biệt với tài sản tài chính như chứng khoán. Trong khi đó, một số ngôn ngữ châu Âu sử dụng từ mang nghĩa “không di chuyển”, nhưng không hàm ý rằng tài sản này không tạo ra giá trị. Việc gán cho bất động sản khái niệm “bất động” theo nghĩa tiêu cực đã vô tình dẫn đến nhiều định kiến và chính sách chưa phù hợp.
Vấn đề trong cách thống kê và đóng góp kinh tế
Từ góc độ thống kê, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng cách phân tách hiện nay chưa phản ánh đúng vai trò của lĩnh vực này. Cụ thể, bất động sản đang được tính qua hai cấu phần: Xây dựng (thuộc khu vực công nghiệp, đóng góp khoảng 7–8% GDP) và kinh doanh bất động sản (thuộc khu vực dịch vụ, khoảng 3–4%). Tổng cộng khoảng 10% GDP, nhưng theo ông, cách tách này rồi lại đặt bất động sản đối lập với sản xuất kinh doanh là không hợp lý.
Ông nhấn mạnh: “Cần lật lại tư duy bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, vừa là sản xuất, vừa là kinh doanh, không thể tách rời hay phân biệt đối xử”. Chỉ khi nhìn nhận đúng bản chất, câu chuyện tín dụng và lãi suất mới có thể được thiết kế phù hợp.
Một điểm đáng chú ý khác là nghi vấn về mức đóng góp thực tế của bất động sản. TS. Vũ Đình Ánh cho rằng ông không tin con số khoảng 10% GDP được duy trì suốt nhiều năm qua, trong khi quy mô thị trường đã thay đổi đáng kể, đặc biệt với sự xuất hiện của hàng loạt đại dự án quy mô hàng nghìn hecta, vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.
So sánh với Trung Quốc, nơi bất động sản đóng góp khoảng 25 - 30% nền kinh tế trong nhiều năm, ông cho rằng Việt Nam khó có thể đạt mục tiêu tăng trưởng cao nếu tiếp tục đánh giá thấp vai trò của lĩnh vực này. “Theo quan sát của tôi, tỷ trọng bất động sản ở Việt Nam không dưới 20%”, ông nói, đồng thời cho rằng nếu hướng tới tăng trưởng hai con số, tỷ lệ này có thể cần đạt 25 - 30%, giống như các nước khác.
Đề xuất phân loại thị trường và chính sách tín dụng
TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh đặc thù “không có hai bất động sản nào giống nhau”, kể cả trong cùng một dự án. Chính yếu tố “tính thực” và sự khác biệt này khiến việc gom chung toàn bộ bất động sản vào một nhóm để quản lý là chưa phù hợp.
Từ góc độ người mua và mục đích sử dụng, ông đề xuất phân loại thị trường thành ba nhóm chính:
- Nhóm tích lũy tài sản: Nơi người mua không nhằm mục đích sử dụng hay khai thác mà chỉ nắm giữ dài hạn. Nhóm này thường không sử dụng đòn bẩy tài chính và tài sản có xu hướng gia tăng giá trị theo thời gian.
- Nhóm đầu tư bất động sản: Thường bị gọi là “đầu cơ”, nhưng ông cho rằng cần phân biệt rõ: đầu cơ theo nghĩa thao túng thị trường là rất khó xảy ra, còn phần lớn hoạt động hiện nay thực chất là đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn. Do đó, cần được nhìn nhận như một hoạt động kinh doanh bình thường và không nên bị phân biệt về tín dụng.
- Bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh: Như nhà xưởng, văn phòng cho thuê. Đây là tài sản tạo ra dòng tiền rõ ràng, nhưng lại chưa được hưởng các ưu đãi tương tự như khi doanh nghiệp đầu tư vào máy móc, thiết bị – điều mà ông cho là chưa hợp lý.
Từ các phân tích trên, TS. Vũ Đình Ánh đưa ra hai kiến nghị chính:
- Không nên áp dụng các chính sách phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản, bao gồm các yêu cầu trích lập dự phòng cao bất thường, mà cần đối xử bình đẳng như các lĩnh vực kinh doanh khác.
- Cần rà soát lại cách thống kê để phản ánh đúng đóng góp thực tế của bất động sản trong nền kinh tế.
Tín hiệu tích cực từ thị trường
Ở chiều tích cực, ông ghi nhận việc một số doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra cam kết cố định lãi suất lên tới 5 năm. Theo ông, đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh khó có thể tạo ra một mặt bằng lãi suất riêng cho lĩnh vực này. Những cam kết như vậy giúp giảm thiểu rủi ro lãi suất cho người tham gia thị trường, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và cả nền kinh tế.
Tóm lại, TS. Vũ Đình Ánh kêu gọi một sự thay đổi căn bản trong tư duy và chính sách để bất động sản có thể phát huy đúng vai trò trong chu kỳ tăng trưởng mới của Việt Nam.
