Thị trường nhà ở 'lệch pha' nghiêm trọng: Nguồn cung khan hiếm, giá cao ngất ngưởng
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi Văn bản số 14/2026/CV-HoREA, đề nghị khẩn trương nghiên cứu và đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Động thái này diễn ra trong bối cảnh thị trường nhà ở đang chứng kiến sự 'lệch pha' đáng báo động giữa cung và cầu, khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm.
Nhà ở giá phù hợp gần như 'tuyệt chủng'
Theo HoREA, nhà giá rẻ hiện bao gồm hai loại chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp (affordable housing). Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn rất hạn chế. Giai đoạn 2021–2025, cả nước mới hoàn thành hơn 170.000 căn, chỉ đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển 1 triệu căn đến năm 2030. Riêng năm 2025, dù đạt hơn 102.000 căn, con số này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của hàng chục triệu người dân đô thị.
Trong khi đó, nhiều người có thu nhập trung bình từ 21–30 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình thu nhập 41–50 triệu đồng/tháng không thuộc diện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại giá cao. Tại Tp.HCM, căn hộ giá phù hợp với diện tích 50–70m² và giá khoảng 2–5 tỷ đồng/căn gần như biến mất từ năm 2021 đến giữa năm 2025. Trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm trên 70% nguồn cung, dẫn đến tình trạng 'lệch pha' nghiêm trọng trên thị trường.
Giá nhà tăng cao tại các khu vực trọng điểm
Theo ghi nhận, khu vực Tp.Thủ Đức cũ hiện không có dự án mới nào có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn hộ với diện tích trên 60m². Dọc các trục tuyến như Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, Lương Định Của, giá nhà dao động từ 3,5 đến 10 tỷ đồng, được coi là mức 'khủng'.
Khu vực phía Nam giáp ranh với tỉnh Long An (nay là Tây Ninh) cũng có nguồn cung dự án mới hạn chế, với giá nhà dao động trên 3 tỷ đồng. Người dân buộc phải giao dịch thông qua nguồn cung nhà từ thị trường thứ cấp (mua lại).
Tại khu vực Bình Dương cũ sau sáp nhập vào Tp.HCM, bao gồm các phường Dĩ An, Thuận An, Lái Thiêu, An Phú, nhiều dự án nhà ở xuất hiện trong năm 2025. Tuy nhiên, mức giá đều được ghi nhận từ 35 đến 45 triệu đồng/m². Nguồn cung dự án giá dưới 2,5 tỷ đồng gần như 'tuyệt chủng'.
Nguyên nhân và giải pháp từ chuyên gia
HoREA nhận định, nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao không chỉ do thiếu dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, mà còn do cơ chế pháp lý chưa tạo điều kiện phát triển phân khúc giá phù hợp, cũng như thiếu chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: 'Việc sớm ban hành cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần cân bằng thị trường bất động sản, mở rộng cơ hội an cư cho người dân, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.'
Trong thời gian chờ sửa đổi Luật Nhà ở 2023, HoREA hoan nghênh Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm và đề nghị các doanh nghiệp, hội viên khẩn trương góp ý trước tuần đầu tháng 3/2026. Hiệp hội kiến nghị bổ sung cơ chế cho phép người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Kỳ vọng của người dân vào chính sách mới
Nhu cầu nhà ở giá phù hợp tại Tp.HCM là rất lớn. Anh Nguyễn Thái, nhân viên kỹ thuật tại Tp.Thủ Đức cũ, chia sẻ: 'Với thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng, tôi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó thể tiếp cận căn hộ thương mại giá cao. Nếu có căn hộ khoảng 2–3 tỷ đồng, được vay dài hạn với lãi suất ổn định, chúng tôi mới dám nghĩ đến chuyện an cư.'
Chị Trần Thị Minh, sống tại phường Bình Thạnh, cho biết gia đình có tổng thu nhập 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn phải thuê nhà nhiều năm. Chị bày tỏ: 'Các chính sách hiện nay chưa bao phủ nhóm thu nhập trung bình - lực lượng lao động chính tại đô thị. Chúng tôi kỳ vọng chính sách nhà ở giá phù hợp sẽ giúp người làm công ăn lương có cơ hội sở hữu nhà, ổn định cuộc sống lâu dài.'
Ông Đoàn Hữu Hà Vinh, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HODECO), nhận định: 'Trong bất động sản, khi nhu cầu càng nhiều thì giá sẽ tăng. Đặc biệt, một phần nguyên nhân là do chi phí đền bù và cách tính giá hiện nay cũng khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Chúng tôi hy vọng trong cơ chế mới, đặc biệt là việc tháo gỡ cho các chính sách về nhà ở cho người dân, như việc Nhà nước thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp sẽ cùng chung tay để thị trường bất động sản dịu lại ở một số phân khúc nhất định. Khi đó, người dân vừa có nhà ở mà giá bất động sản cũng sẽ ổn định hơn.'
Người dân vẫn rất kỳ vọng vào chính sách phát triển nhà ở của cơ quan chức năng, cũng như sự chung tay của cộng đồng doanh nghiệp để giải quyết bài toán 'lệch pha' đang kéo dài trên thị trường.
