Thanh khoản giảm nhưng giá bất động sản vẫn không giảm sâu: Áp lực chi phí và phân hóa thị trường
Theo ghi nhận thực tế từ các thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số sản phẩm ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100 - 300 triệu đồng/sản phẩm, song giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở các sản phẩm căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý.
Nguyên nhân phân hóa thị trường
Trong khi đó, tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, khiến áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư gia tăng. Nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn.
Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt: một bộ phận nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định nên không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ) ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Áp lực chi phí đầu vào cao
Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản vẫn không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Trong đó chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi áp dụng hệ số K (K>1) để tính tiền sử dụng đất, giá đất tăng khoảng 20% sẽ khiến chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6 - 8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài "đắp chiếu" phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8 - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6 - 2,7%. Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.
Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính còn tiếp tục gia tăng, làm gia tăng rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.
Nguồn cung phục hồi và xu hướng đầu tư
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung sau giai đoạn sụt giảm kéo dài từ năm 2018. Theo dữ liệu nghiên cứu, tổng nguồn cung bất động sản đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.
Nguồn cung phục hồi cùng với các điều kiện vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào càng thúc đẩy nhu cầu "nén" trong giai đoạn khan hiếm trước đó xuống tiền, khiến giá bất động sản đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời ấn tượng, thậm chí tăng gấp đôi giá trị tài sản chỉ trong vòng 1 - 2 năm.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý nhờ các điều chỉnh chính sách, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.
Nguồn cung không chỉ tăng về lượng mà còn nâng cấp về chất, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Bên cạnh đó, nguồn hàng còn đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể, ước tính năm 2026 đạt khoảng 200.000 sản phẩm.
Khuyến cáo cho nhà đầu tư
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm rẻ hay đắt không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn.
Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Đồng thời cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.
Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.
