Bộ Xây dựng đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, chỉ bán đúng đối tượng
Theo đề xuất mới từ Bộ Xây dựng, người mua nhà ở xã hội (NƠXH) sau 5 năm sở hữu sẽ không được phép bán tự do trên thị trường. Thay vào đó, họ chỉ có thể chuyển nhượng cho những đối tượng thuộc diện thụ hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Động thái này nhằm mục tiêu tiết kiệm nguồn lực đất đai, tăng cơ hội tiếp cận quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp và đảm bảo ý nghĩa an sinh xã hội của chính sách.
Quy định hiện hành và đề xuất thay đổi
Hiện nay, pháp luật quy định người mua NƠXH không được bán, thế chấp hay cho thuê trong 5 năm kể từ khi trả hết tiền mua. Nếu muốn chuyển nhượng trong giai đoạn này, họ chỉ có thể bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc người đủ điều kiện mua, với giá tối đa bằng giá gốc cộng chi phí sửa chữa. Sau 5 năm, khi đã được cấp sổ hồng, căn hộ được phép giao dịch theo cơ chế thị trường tự do.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về bán, cho thuê mua NƠXH theo hướng: trong trường hợp bán lại, chỉ được bán hoặc cho thuê mua đối với đúng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Điều này xuất phát từ thực tế việc cho phép bán tự do sau 5 năm đã làm hao hụt quỹ NƠXH vốn ít ỏi, trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn.
Ủng hộ từ các chuyên gia và lo ngại về quyền tài sản
Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản VN (VARS IRE) ủng hộ đề xuất này, nhận định NƠXH vẫn xuất hiện tình trạng đầu cơ, nhiều người mua không để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao và khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Để khắc phục, ngoài việc tăng cường thanh tra, xử phạt, cần có khung pháp lý quy định rõ việc bán lại NƠXH sau 5 năm chỉ cho phép chuyển nhượng cho người đủ điều kiện mua và đã được cơ quan chức năng xác nhận. Trường hợp bán cho người ngoài chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng đề xuất kiểm soát chặt chẽ giao dịch thứ cấp của NƠXH sau 5 năm theo đúng đối tượng và đúng trần giá, với mức tăng giá tối đa 20% sau mỗi 5 năm để bù trượt giá, thay vì tăng gấp 1,5 - 2 lần như hiện nay.
Tuy nhiên, đề xuất này làm dấy lên lo ngại về việc hạn chế quyền tài sản của người dân. Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TNHH TMC Lawyers, nhận định nếu không siết lại, NƠXH sẽ mất đi ý nghĩa ban đầu, nhưng việc giới hạn đối tượng chuyển nhượng có thể khiến người sở hữu gặp khó khăn trong việc tìm người mua phù hợp, dẫn đến thanh khoản giảm, giá trị tài sản bị neo thấp và phát sinh giao dịch ngầm.
Đề xuất giải pháp linh hoạt và cân bằng
Thay vì "đóng khung" đối tượng mua lại, các chuyên gia đề xuất áp dụng công cụ kinh tế như đánh thuế cao khi chuyển nhượng sai đối tượng, thu hồi phần chênh lệch giá hoặc quy định thời gian sở hữu dài hơn trước khi được bán. Những giải pháp này vừa đảm bảo mục tiêu an sinh, vừa duy trì tính linh hoạt của thị trường.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, băn khoăn: nếu người sở hữu NƠXH sau 5 năm cần tiền nhưng chỉ được bán đúng đối tượng, sẽ rất khó bán và giá không cao. Trong khi đó, họ chỉ được hưởng chính sách một lần và phải bỏ ra khoản tiền như mua nhà ở thương mại, nên cần cho họ có lời một chút. Sau khi bán, nếu muốn mua lại cũng không được và phải mua nhà ở thương mại với giá cao hơn nhiều.
Đề xuất của Bộ Xây dựng cho thấy quyết tâm đưa NƠXH trở lại đúng quỹ đạo an sinh, nhưng cần cân bằng giữa ngăn trục lợi và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy phát triển hàng triệu căn NƠXH đến năm 2030, việc hoàn thiện khung pháp lý cần chặt chẽ mà linh hoạt. Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty Thiên Phát, đồng tình đề xuất vì đó là cách "dọn dẹp" nạn trục lợi chính sách, đảm bảo NƠXH phục vụ đúng nhóm người cần và giữ ổn định mặt bằng giá.
