Quốc hội thảo luận sửa Luật Công chứng: Hướng tới linh hoạt trong giao dịch bất động sản
Sáng 11/4, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội đã tổ chức thảo luận tại hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng. Phiên thảo luận thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các đại biểu, với nhiều ý kiến tập trung vào việc cải thiện hoạt động công chứng trong lĩnh vực bất động sản, nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân và nâng cao hiệu quả các giao dịch.
Đề xuất linh hoạt hóa công chứng bất động sản
Phát biểu tại phiên thảo luận, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ, nhấn mạnh rằng người dân hiện rất quan tâm đến hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản, nhưng lĩnh vực này vẫn còn nhiều vướng mắc. Ông cho rằng việc sửa đổi luật cần hướng tới mục tiêu tạo thuận lợi và nâng cao hiệu quả.
Đại biểu Tuấn đề xuất không nên quy định cứng theo hướng bắt buộc tất cả các hợp đồng bất động sản đều phải công chứng. Thay vào đó, cần thiết kế cơ chế linh hoạt hơn, có thể khuyến khích hoặc không khuyến khích tùy từng trường hợp, để người dân được quyền lựa chọn dựa trên nhu cầu thực tế. Ông cũng đặt vấn đề về bản chất của công chứng: liệu đó là công chứng về hình thức hay nội dung, và công chứng có chịu trách nhiệm trong các giao dịch có vấn đề nghi ngờ liên quan đến sai phạm, chẳng hạn như tình trạng trốn thuế.
Từ đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ. Nếu công chứng không gắn với trách nhiệm trong việc phát hiện và ngăn chặn sai phạm, thì không nhất thiết phải bắt buộc. Khi đó, người dân có thể chỉ cần ký hợp đồng theo mẫu do Nhà nước hướng dẫn, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và có chứng từ nộp thuế là đủ.
Rắc rối từ hợp đồng đặt cọc được công chứng
Tham gia góp ý, Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hoá) chỉ ra rằng dự thảo Luật đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên. Ông cho rằng đây là nội dung cần được báo cáo rõ trước Quốc hội, vì theo nguyên tắc, chỉ các giao dịch được luật quy định phải công chứng mới thuộc diện này.
Trên thực tế, hợp đồng đặt cọc giao dịch bất động sản và nhà ở hiện nay không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu coi giao dịch đặt cọc là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản, thì đây sẽ trở thành loại hợp đồng phải thực hiện công chứng. Điều này có thể gây bất lợi cho bên bán, đặc biệt khi bên mua vi phạm điều khoản hợp đồng.
Ông Hoàn phân tích: Khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng chưa được hủy bỏ, bên bán có thể gặp khó khăn trong việc bán tài sản cho người khác, vì Tòa án chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ vi phạm pháp luật. Điều này dẫn đến tình trạng bên mua lợi dụng để buộc bên bán phải trả tiền cọc hoặc yêu cầu thêm khoản tiền khác mới chấp nhận hủy hợp đồng. Vì vậy, đại biểu đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong dự thảo luật.
Mở rộng phạm vi công chứng và thúc đẩy cạnh tranh
Về quy định hạn chế công chứng ngoài trụ sở và chỉ cho phép công chứng giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản, Đại biểu Hoàn cho rằng nếu giữ nguyên, sẽ tạo ra một quy phạm kỹ thuật khép kín và tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm. Ông nhấn mạnh: "Công chứng, dù mang tính chất dịch vụ công, nhưng đã được xã hội hóa. Điều đó có nghĩa là phải có cạnh tranh về chất lượng dịch vụ, người dân phải có quyền lựa chọn."
Đồng thời, ông chỉ ra sự mâu thuẫn trong dự thảo khi cho phép công chứng di chúc và văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản không phụ thuộc vào nơi có tài sản, trong khi lại hạn chế các giao dịch khác. Điều này có thể làm chậm quá trình chuyển đổi số và giảm động lực cạnh tranh của hệ thống pháp lý quốc gia.
Do đó, đại biểu đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở để cho phép thực hiện khi người dân có nhu cầu, gắn với điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý thay vì hạn chế hành chính. Đồng thời, thực hiện ngay thẩm quyền công chứng không phụ thuộc vào đơn vị địa giới hành chính khi luật có hiệu lực.
Làm rõ phạm vi giao dịch phải công chứng
Tham gia ý kiến, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho biết tại khoản 1 Điều 3 quy định ngoài các giao dịch cụ thể, còn bao gồm "các giao dịch khác có tính chất quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ và mức độ an toàn pháp lý cao". Theo ông, quy định này còn mang tính khái quát, định tính, chưa được lượng hóa bằng các tiêu chí pháp lý cụ thể, có thể dẫn đến việc mở rộng tùy nghi phạm vi công chứng và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.
Ông Thắng nhấn mạnh: "Về bản chất, công chứng là thiết chế phòng ngừa tranh chấp, rủi ro, do đó phạm vi bắt buộc công chứng phải được xác định rõ ngay trong luật." Dẫn kinh nghiệm từ các nước theo hệ thống công chứng Châu Âu như Pháp, Đức, Ý, Tây Ban Nha, ông cho thấy phạm vi này thường được quy định rất chặt chẽ, gắn với từng loại giao dịch cụ thể như bất động sản, thừa kế, doanh nghiệp.
Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu lược bỏ quy định mang tính định tính nêu trên hoặc quy định cụ thể trong dự thảo luật để bảo đảm tính thống nhất trong tổ chức triển khai thực hiện. Các ý kiến này phản ánh xu hướng chung nhằm cải cách Luật Công chứng theo hướng minh bạch, linh hoạt và phù hợp với thực tiễn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân trong các giao dịch bất động sản.
