Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản 2026: Phân hóa mạnh, dòng tiền ổn định
Nhân dịp Xuân Bính Ngọ 2026, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đã có cuộc trao đổi sâu về những chuyển động lớn của thị trường bất động sản Việt Nam. Ông nhấn mạnh rằng thị trường đang bước vào giai đoạn "chậm mà chắc", với sự hình thành của những "mạch sống" mới dựa trên giá trị thực và tính bền vững.
Bốn yếu tố vĩ mô then chốt chi phối thị trường
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, năm 2026 sẽ chứng kiến bốn yếu tố vĩ mô tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản:
- Chính sách tiền tệ: Mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng sẽ đóng vai trò quan trọng.
- Hành lang pháp lý: Các luật mới bắt đầu đi vào thực thi, tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn.
- Tăng trưởng kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và đầu tư.
- Đầu tư công: Động lực này có thể đóng góp tới 18-20% GDP mỗi năm, thúc đẩy phát triển hạ tầng.
Ông nhận định: "Thị trường không còn tăng trưởng nóng, nhưng đang bước vào giai đoạn bền hơn và có chiều sâu hơn, với sự ổn định làm nền tảng."
Lãi suất: Không còn sốc, nhưng cũng không rẻ
Về tác động của lãi suất, ông Quốc Anh cho biết mặt bằng lãi suất năm 2026 sẽ khó tăng cao như giai đoạn 2022, do Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao. Tuy nhiên, lãi suất cũng khó giảm sâu như thời kỳ "tiền rẻ" trước đây.
"Dòng vốn cho bất động sản sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên cho khoa học công nghệ, hạ tầng và đầu tư công. Điều này có nghĩa là bất động sản không còn hưởng lợi từ vốn rẻ đại trà, nhưng cũng không phải đối diện với cú sốc lãi suất," ông phân tích.
Nguồn cung lớn không đồng nghĩa với khủng hoảng thừa
Trước lo ngại về nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2030, ông Quốc Anh khẳng định không quá lo ngại về kịch bản khủng hoảng thừa. Lý do là các chủ đầu tư hiện nay ra hàng có tính toán kỹ lưỡng hơn, không còn phát triển tràn lan.
Ông giải thích: "Năm 2026 sẽ là năm phân hóa mạnh. Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có tiện ích đầy đủ, không gian sống tốt, gắn với hạ tầng - đặc biệt là metro - vẫn giữ giá, thậm chí tăng nhẹ. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, hạ tầng yếu, thiếu tiện ích sẽ phải điều chỉnh để tìm thanh khoản."
Tâm lý nhà đầu tư trưởng thành hơn
Sau 3 năm biến động mạnh, nhà đầu tư đã "trưởng thành" hơn rất nhiều. Họ thận trọng hơn, ưu tiên tài sản hữu hình, có khả năng tạo dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
"Năm 2026, tâm lý thị trường sẽ không còn những cơn hưng phấn cực đoan, nhưng cũng không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Đa phần nhà đầu tư đã chuẩn bị kịch bản cho nhiều tình huống khác nhau và chấp nhận thực tế rằng, bất động sản là cuộc chơi dài hơi," ông nhấn mạnh.
Yếu tố kích hoạt dòng tiền: Giá trị cho thuê
Ông Quốc Anh cho rằng yếu tố quan trọng nhất kéo dòng tiền quay lại thị trường chính là giá trị dòng tiền cho thuê. Các đô thị lớn vẫn là nơi tập trung việc làm, chuyên gia, lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu thuê nhà rất lớn.
"Khi lãi suất ổn định, việc sở hữu bất động sản cho thuê với tỷ suất 3-6%/năm sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn và bền vững," ông nói.
Ba kịch bản chính cho thị trường 2026
Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra ba kịch bản chính cho thị trường bất động sản năm 2026:
- Kịch bản cơ sở (khả thi nhất): Lãi suất ổn định, thị trường phân hóa mạnh. Bất động sản dòng tiền giữ nhịp tăng trưởng.
- Kịch bản tích cực: Lãi suất giảm nhẹ, kinh tế toàn cầu ổn định, tâm lý cải thiện, thanh khoản tăng rõ rệt.
- Kịch bản thận trọng: Lãi suất tăng, chỉ các dự án pháp lý tốt, nhu cầu ở thực rõ ràng mới có giao dịch.
Ông kết luận: "Có thể nói năm 2026 sẽ không phải là năm bùng nổ, nhưng là năm đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản Việt Nam - nơi giá trị ở thực lên ngôi và niềm tin được xây dựng lại từng bước."
