Mặt bằng bán lẻ trung tâm TP HCM: Giá cao vẫn đắt khách thuê, nguồn cung khan hiếm
Thị trường bất động sản bán lẻ tại khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận xu hướng giá thuê tăng nhẹ trong năm 2025 và dự báo duy trì ở mức cao trong năm nay. Động lực chính đến từ nhu cầu thuê ổn định của các thương hiệu quốc tế và chuỗi bán lẻ lớn, bất chấp chi phí thuê mặt bằng đang ở ngưỡng đắt đỏ.
Giá thuê tăng nhẹ, phân hóa rõ giữa khu vực
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, trong quý IV/2025, giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại khu nội thành dao động từ 270 đến 285 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, tăng từ 3% đến 6% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm chỉ ghi nhận mức tăng khoảng 2%, với giá phổ biến từ 60 đến 80 USD mỗi mét vuông mỗi tháng.
Avison Young Việt Nam cũng xác nhận, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm TP HCM hiện cao nhất vào khoảng 70 đến 300 USD mỗi mét vuông mỗi tháng. Các trung tâm thương mại cao cấp như Time Square, Sheraton Saigon và Rex Arcade tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, đặc biệt ở tầng trệt và khu vực có lưu lượng khách lớn. Chẳng hạn, Time Square chào thuê khoảng 300 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, Sheraton Saigon khoảng 200 USD và Rex Arcade 145 USD.
Ngay cả những dự án có giá mềm hơn như mPlaza hay Saigon Marina IFC cũng duy trì mức 70-80 USD mỗi mét vuông mỗi tháng. Ở khu ngoài trung tâm, giá phổ biến từ 40 đến 117 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, tạo dư địa cho các thương hiệu mở rộng mạng lưới với chi phí hợp lý hơn.
Tỷ lệ lấp đầy cao, thị trường hấp thụ tích cực
Dù giá thuê ở mức cao, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại nội thành vẫn đạt mức tích cực. Theo Avison Young, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại khu trung tâm đạt khoảng 96%, với nhiều dự án như Times Square, Diamond Plaza, Saigon Centre, Vincom Đồng Khởi hay Vạn Hạnh Mall gần như không còn diện tích trống.
CBRE Việt Nam cho biết tính đến quý IV/2025, tỷ lệ trống tại các dự án thuộc khu lõi TP HCM chỉ quanh mức 3,4%, trong khi khu vực ngoài trung tâm khoảng 5,8%. Điều này phản ánh sức hấp thụ của thị trường rất tích cực, bất chấp những thách thức về chi phí.
Nguyên nhân từ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định
Bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Bất động sản bán lẻ CBRE Việt Nam, lý giải rằng quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển tăng cao và số dự án mới gia nhập thị trường ít khiến chủ mặt bằng có dư địa giữ giá. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ các thương hiệu quốcế và chuỗi bán lẻ lớn vẫn ổn định.
Quý vừa qua, khu nội thành chỉ có duy nhất một dự án mới ra mắt, với tỷ lệ đặt thuê trước đạt trên 70%. Tỷ lệ trống chào thuê không nhiều trong khi nhu cầu từ các thương hiệu trong nước và quốc tế vẫn tăng trưởng tích cực.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhấn mạnh rằng nhiều thương hiệu quốc tế sẵn sàng chấp nhận mức thuê cao để đổi lấy vị trí chiến lược. Trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi bán hàng mà trở thành "điểm chạm thương hiệu" trong hệ sinh thái bán lẻ – nơi giúp xây dựng hình ảnh, gia tăng nhận diện và tạo trải nghiệm khách hàng. Với nhóm này, chi phí thuê được xem là khoản đầu tư cho chiến lược dài hạn thay vì chi phí vận hành thuần túy.
Thương hiệu quốc tế và doanh nghiệp nội địa cùng gia tăng hiện diện
Thực tế cho thấy khu trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu cao cấp. Năm qua, Saigon Centre có thêm Diptyque, Coach, Louis Vuitton; Ralph Lauren và Fred Perry mở cửa hàng tại Vincom Đồng Khởi. Ở khu ngoài trung tâm, làn sóng mở rộng nghiêng về nhóm phong cách sống và F&B châu Á như KKV, Oh!Some, Baneunder, cùng các thương vụ thuê lớn của Zara và Massimo Dutti tại Crescent Mall.
Không chỉ thương hiệu quốc tế, doanh nghiệp nội địa cũng gia tăng hiện diện tại các vị trí đắc địa. Các tên tuổi như Coolmate, Yody, An Phước, Biti’s, L Seoul hay Three O’Clock đầu tư cửa hàng quy mô lớn, nâng cấp hình ảnh và không gian trải nghiệm, góp phần duy trì sức cầu đối với mặt bằng chất lượng cao.
Triển vọng năm 2026: Giá tiếp tục tăng, nguồn cung khan hiếm
Triển vọng năm 2026 được dự báo tiếp tục nghiêng về xu hướng tăng giá, đặc biệt tại khu trung tâm TP HCM – nơi nguồn cung mới gần như không có nhiều đột biến. Theo CBRE, trong năm tới thị trường chỉ dự kiến bổ sung khoảng 15.000 m2 từ một khối đế thương mại tại khu lõi trung tâm, trong khi các dự án quy mô lớn khác chưa thể triển khai do vướng pháp lý và thủ tục đầu tư.
Diễn biến này khiến mặt bằng chất lượng cao tiếp tục khan hiếm, tạo lợi thế rõ rệt cho các chủ đầu tư đang sở hữu tài sản hiện hữu. Ở phía cầu, động lực tăng trưởng không chỉ đến từ làn sóng mở rộng của các thương hiệu quốc tế mà còn từ nhóm doanh nghiệp nội địa đang tái cấu trúc theo hướng xây dựng thương hiệu bài bản hơn.
Nếu trước đây nhiều doanh nghiệp Việt chủ yếu tập trung thị trường đại chúng hoặc gia công, giai đoạn 2026 ghi nhận sự dịch chuyển sang chiến lược hiện diện tại vị trí đắc địa, đầu tư cửa hàng quy mô lớn và nâng cấp hình ảnh theo chuẩn quốc tế. Sự chuyển mình này giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại các trung tâm thương mại trọng điểm, đồng thời hạn chế áp lực giảm giá thuê.
Cơ cấu ngành hàng và xu hướng tiêu dùng hỗ trợ thị trường
Bên cạnh đó, cơ cấu ngành hàng tiếp tục đóng vai trò nâng đỡ thị trường. Nhóm thời trang, F&B, trang sức và giải trí trải nghiệm vẫn dẫn dắt nhu cầu thuê, nhờ hưởng lợi từ xu hướng tiêu dùng của thế hệ trẻ, nhóm ưu tiên trải nghiệm, tương tác trực tiếp thay vì mua sắm thuần túy trực tuyến.
Các mô hình đa thương hiệu với diện tích lớn, khả năng cá nhân hóa không gian và tổ chức sự kiện ngày càng phổ biến, kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng quy mô lớn tại vị trí trung tâm.
Dự báo giá thuê tăng nhẹ, thị trường phân hóa rõ rệt
Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và nhu cầu thuê duy trì ổn định, nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo giá thuê tại các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa và chất lượng vận hành tốt có thể tăng thêm khoảng 2–4% trong năm nay. Biên độ tăng không lớn nhưng mang tính ổn định, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn "giữ giá cao" có chọn lọc.
Xu hướng này đồng thời làm rõ sự phân hóa: mặt bằng ở vị trí chiến lược, lưu lượng khách tốt và được đầu tư bài bản tiếp tục củng cố giá trị, trong khi các tài sản kém lợi thế buộc phải cạnh tranh bằng chính sách linh hoạt hơn để giữ khách thuê.
