Thị trường bán lẻ TP.HCM: Hấp thụ thuần âm nhưng nhu cầu vẫn chọn lọc
Theo báo cáo mới đây, thị trường bán lẻ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ghi nhận mức hấp thụ thuần âm trong quý đầu năm 2026. Tuy nhiên, điều này không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu tổng thể, mà chủ yếu do yếu tố chu kỳ thuê và tái cấu trúc chiến lược mặt bằng từ các doanh nghiệp. Hoạt động cho thuê vẫn duy trì ổn định với các cam kết mới, tập trung vào phân khúc nhà hàng và thời trang, cho thấy một số ngành hàng vẫn có nhu cầu mở rộng mạnh mẽ.
Nguyên nhân của hấp thụ thuần âm và xu hướng dịch chuyển
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, chia sẻ với phóng viên rằng mức hấp thụ thuần âm trong quý I/2026 cần được nhìn nhận trong bối cảnh tái cơ cấu khách thuê. Đây là biến động tự nhiên khi cơ cấu khách thuê thay đổi trong giai đoạn khảo sát, với nhiều hợp đồng dài hạn đáo hạn và doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược mặt bằng. Theo bà, việc thị trường vẫn ghi nhận các giao dịch mới cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng tập trung vào những khách thuê có khả năng thích ứng tốt với môi trường kinh doanh hiện tại.
Các chuỗi ngành hàng thực phẩm và đồ uống tiếp tục mở rộng mạng lưới, trong khi một số thương hiệu thời trang chủ động tìm kiếm vị trí phù hợp hơn để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Xu hướng này cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc, thay vì mở rộng đại trà như trước đây. Ngành bán lẻ đang tăng tốc trước nhu cầu ngày càng lớn về nhân lực chất lượng cao, phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp.
Tình hình nguồn cung và tỷ lệ trống
Thị trường bán lẻ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh không ghi nhận dự án mới nào trong quý đầu năm 2026, cho thấy nguồn cung tạm lắng và thị trường đang tự cân bằng. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống duy trì ở mức 8,4%, nhờ vào các hợp đồng thuê mới tại Saigon Marina IFC bù đắp cho phần diện tích trống phát sinh từ các trung tâm thương mại khác. Điều này chứng tỏ khả năng hấp thụ mặt bằng tại các vị trí đắc địa vẫn khá tốt, với sức hút mạnh mẽ từ các thương hiệu lớn.
Ở khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ theo quý, nhưng vẫn giữ ở mức 3,7% như tại cùng kỳ năm 2025. Đây được xem là vùng an toàn khi phần lớn trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, cho thấy sự ổn định tương đối trong phân khúc này. Các khu vực như Bùi Viện, với ẩm thực đường phố sôi động, tiếp tục thu hút khách hàng và nhà đầu tư, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường.
Biến động giá thuê và chính sách ưu đãi
Trong quý I/2026, giá chào thuê gộp trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ so với quý trước. Cụ thể, tại khu vực trung tâm, giá chào thuê đạt khoảng 236,4 USD/m²/tháng, tăng 0,2%, trong khi khu vực ngoại vi ghi nhận mức tăng 0,4%, lên khoảng 66,3 USD/m²/tháng. Theo JLL, mức tăng khiêm tốn này cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê và ổn định tỷ lệ lấp đầy, thay vì đẩy giá thuê trong ngắn hạn.
Các chính sách ưu đãi linh hoạt tiếp tục được áp dụng nhằm hỗ trợ hoạt động kinh doanh của khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Ngành hàng thời trang là một trong các động lực chính của thị trường bán lẻ Thành phố Hồ Chí Minh, với nhiều thương hiệu lớn tìm kiếm vị trí chiến lược để mở rộng hoạt động.
Triển vọng và thách thức trong tương lai
JLL đánh giá rằng thị trường bán lẻ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc. Trong các quý tới, sự tăng trưởng sẽ tập trung vào các phân khúc gắn với trải nghiệm, ẩm thực và giải trí, cùng những thương hiệu có chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng nhanh với xu hướng tiêu dùng mới.
Theo bà Trang, các trung tâm thương mại có vị trí tốt, quản lý hiệu quả và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ tiếp tục duy trì hiệu suất tích cực. Ngược lại, những dự án chậm đổi mới và kém phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn, có thể dẫn đến tỷ lệ trống tăng cao và khó khăn trong việc thu hút khách thuê. Thị trường đòi hỏi sự năng động và sáng tạo từ cả chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp để vượt qua thách thức và nắm bắt cơ hội phát triển.
